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L’investissement En Location Meublée

L’investissement en location meublée

Des loyers plus élevé, un régime fiscal avantageux, un bail plus flexible, la location meublée gérée… Les raisons d’investir en location meublée sont nombreuses. Voici nos conseils pour investir en location meublée.

Quelles sont les raisons pour investir en location meublée ?

Des loyers plus élevés

De 10 à 15 % plus élevés, les loyers en location meublée sont plus élevés que ceux des logements nus. Cette différence de prix notable s’explique notamment par le coût d’acquisition des meubles pour le propriétaire et donc de la facilité d’usage d’un logement équipé pour le locataire en comparaison d’un bien loué nu.

Un régime fiscal avantageux

Avantage considérable pour le bailleur, les loyers qui lui sont perçus en location meublée ne sont pas des revenus fonciers. Ils sont déclarés en bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et permet la déduction de pratiquement toutes les charges du bailleur (travaux, taxe foncière…). Le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre également la possibilité d’amortir son bien immobilier sur 20 à 35 ans jusqu’à prétendre à un revenu fiscal nul.

Néanmoins, le statut du loueur de meublé, au-delà du bénéfice de l’amortissement qu’il peut procurer,  est soumis à des règles de droit commun et d’autres plus spécifiques sur le plan fiscal.

À l’instar d’un logement nu où les déficits fonciers sont imputables sur l’ensemble des revenus, en location meublée, ces derniers ne sont imputables que sur les revenus de même nature. De plus, les biens meublés peuvent être soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Cependant, à partir de 2019, les bailleurs dont les revenus sont inférieurs ou égaux à 5 000 euros en sont exonérés.

Un bail plus flexible

Le bail d’un logement nu et celui d’un logement meublé sont tous deux soumis, depuis la loi Alur du 24 mars 2014, à une réglementation protectrice et juste envers le locataire. Bien qu’en apparence, ces deux types de logements semblent présenter les mêmes réglementations, le bail d’un meublé est beaucoup plus souple.

Concernant la durée et les conditions de reprise du bien loué, la location meublée présente des divergences avantageuses pour le bailleur. À la différence du bail classique avec son engagement de trois ans, le bailleur d’un bien meublé ne s’engage que pour un an et a la possibilité de réduire cet engagement si le locataire est étudiant ou bénéficie d’un « bail de mobilité ».

En cas de volonté de récupérer son bien, le propriétaire n’a qu’un an d’engagement avec un préavis de trois mois. Si le bail a un contrat prévu pour une durée de neuf mois ou moins, aucun préavis n’est nécessaire.

Petit point négatif, un bien meublé change de locataire tous les onze mois et nécessite une recherche régulière d’un autre locataire fiable. C’est alors au bailleur de profiter de ce laps de temps pour effectuer quelques travaux si nécessaire et de vérifier la bonne tenue du logement.

Des démarches administratives à la portée de tous

Se lancer dans le statut de LMNP présente quelques démarches administratives pouvant faire fuir certains propriétaires. Néanmoins, ces obligations de déclarations restent surmontables.

Si vous optez pour le régime fiscal micro-BIC, vous devrez alors déclarer vos recettes qui seront imposées pour moitié. En revanche, si vous choisissez le régime du réel, il vous est possible d’amortir, sous certaines conditions, vos meubles, électroménagers ainsi que votre bien en décomptant de vos revenus fonciers, le montant réel de vos charges.

Vous souhaitez devenir loueur meublé et vous avez besoin d’une aide administrative ?

Il existe des solutions pour vous faciliter la vie comme de faire appel à un expert comptable et d’adhérer à un centre de gestion agréé (et nous vous le recommandons fortement). Le coût des honoraires, une fois la réduction d’impôt déduite*, est de l’ordre de 200 à 300 € en fonction des cabinets. Vous pouvez aussi vous tourner vers des plateformes en ligne pour un coût moindre mais une implication plus grande dans la gestion comptable de votre opération.

*Une réduction d’impôt sur le revenu est accordée dans la limite des 2/3 des dépenses engagées dans la limite de 915 €. Pour les entreprises soumises à l’IR, dont le CA est inférieur à 70 000 € pour des prestations de services et adhérer à un centre de gestion agréé.

Quel immobilier choisir pour investir en location meublée gérée ?

Investir dans une résidence avec services dans le cadre de la location meublée est une solution judicieuse. Et ce, au-delà, de l’attractivité du cadre fiscal (Statut du loueur en meublé).

Investir en résidence étudiante

La population des 15-24 ans représente 12 % de la population, en France. Soit près de 8 millions d’individus. Le taux de fécondité est de 2 enfants par femme. Le nombre de naissances est de 810 000, en 2013. Selon l’INSEE, en 2012, il y avait 2 386 900 étudiants inscrits dans un cycle d’études supérieures. Soit 36 000 de plus par rapport à la rentrée 2011. Dans l’ordre, Paris accueille 324 000 étudiants devant Versailles, et ses 171 000 individus. En troisième position, Lyon dénombre 166 000 inscrits. Lille compte 158 000 personnes, Créteil, 129 000. Suivent Toulouse (117 000), Nantes (115 000) et Rennes (113 000).

Comme tout achat immobilier la localisation est essentielle dans le choix de la résidence. Il faut savoir que six agglomérations en France concentrent à elles seules la moitié des effectifs, toujours selon les chiffres de l’INSEE. Il s’agit de Paris (Versailles et Créteil inclus), Lyon, Lille, Toulouse, Nantes, Rennes.

Près de la moitié de ces étudiants louent seuls ou à plusieurs un logement dans le secteur privé. Ce choix est dicté par les lieux d’études retenus, et donc par nécessité. Seulement un étudiant sur six est hébergé par les structures gérées par les pouvoirs publics, le dernier tiers continue à être domicilié chez ses parents.

1 200 000 étudiants doivent chaque année trouvaient un toit. 30 % des étudiants utilisent les structures de types résidences avec services pour être hébergés.

Pour l’investisseur, ce marché offre une visibilité importante. Néanmoins, on s’attachera une nouvelle fois à la qualité du gestionnaire, la taille portefeuille en exploitation, le taux d’occupation, son antériorité dans l’activité.

L’offre en termes de filières sur le secteur géographique devra bien évidemment être prise en considération.

Investir en résidence senior

Marché qui recèle le plus de visibilité du fait d’éléments démographiques avérés, le marché des seniors permet à n’importe quel investisseur de pouvoir se projeter sur l’avenir dans un climat de très grande sérénité. Cette typologie de résidence correspond à un besoin prégnant de sécurité conjuguée à une exigence de services propres à cette population.

La caractéristique principale de cette population est qu’elle dispose un pouvoir d’achat largement supérieur à la moyenne de celle des français. Elle possède aussi le patrimoine. Elle a donc les moyens de faire face à ces nouvelles exigences.

Les résidences seniors sont des structures où chacun dispose de son logement confortablement aménagé et agencé. Le gestionnaire propose un ensemble de prestations complémentaires qui vont de la restauration (de vrais restaurants où les plats sont préparés sur place par des professionnels), jusqu’à l’organisation de voyages. Outre, les traditionnelles bibliothèques mises à la disposition des résidents, de nouvelles résidences haut de gamme proposent piscine intérieure, salle de cinéma, salon de coiffure, bar… Au sein des parties communes.

Investir en résidence senior médicalisée

Les EHPAD répondent aux besoins spécifiques d’une population âgée dépendante. Au sens propre. C’est-à-dire dépendante de tierces personnes pour les gestes de la vie quotidienne (se laver, se nourrir, se déplacer). A horizon 2060, 12 millions d’habitants seront âgés de plus de 75 ans. Par ailleurs, si la répartition actuelle devait perdurer entre les personnes demeurant à leur domicile et celles hébergées en structures spécialisées, il faudrait créer près de 540 000 places nouvelles. Un établissement compte en moyenne 80 lits médicalisés, soit environ 6 750 établissements. Le rythme actuel de mises en chantiers de nouvelles résidences et de réhabilitations avec agrandissement est très loin de couvrir ce futur besoin.

Les EHPAD sont des établissements soumis à autorisation d’ouverture. Le ministre de la santé, le responsable de l’ARS (agence régionale de la santé), la préfecture, le conseil général. L’agrément est accordé après étude des dossiers des postulants. Depuis le 1er août 2010, ce sont les autorités qui lancent des appels d’offres alors que précédemment, la demande émanée des exploitants.

L’exploitation est soumise à une convention tripartite entre le gestionnaire, le représentant de la Région, et l’Autorité Régionale de la Santé. Elle est renouvelée tous les cinq ans.

L’investissement en EHPAD semble le plus rassurant pour les investisseurs du fait des grandes orientations démographiques (vieillissement, augmentation de la part de la population senior dans la population totale), du déficit prévisible en nombre de structures, de la bonne santé des principaux gestionnaires d’établissements. L’activité en EHPAD ne connaît pas de saisonnalité.

Investir en résidence de tourisme :

La France est la 1ère destination mondiale en termes de visiteurs accueillis. Une pluralité exceptionnelle de destinations : montagne, mer, campagne. 1 000 kilomètres de côtes, deux premiers domaines skiables au monde, un patrimoine architectural riche et varié couvrant l’ensemble du territoire, un pays aux traditions gastronomiques très diversifiées.

82,6 millions de visiteurs en 2016. Les 225 000 établissements ont absorbé 562 millions de nuitées (chiffres comptabilisés par les professionnels), pour le seul tourisme international en France. Les touristes ont dépensé, en 2016, la somme totale de 34,6 milliards d’euros.

Toutefois, la France ne se classe qu’au cinquième rang mondial pour le PIB créé avec 38,6 milliards d’euros pour les recettes en 2016. L’hexagone ne valorise pas assez le passage des touristes sur notre territoire. Récemment, nos gouvernants ont décidé la mise en place d’un plan « tourisme », dont l’un des points essentiels est la valorisation du séjour des visiteurs.

Les résidences avec services sont une première réponse à cette contre performance. En effet, les exploitants ont compris que pour attirer et retenir les résidents, il fallait créer de la plus-value en termes d’offres. Les exploitations modernes proposent un ensemble de prestations propres à répondre aux besoins de la clientèle. Même si elles s’adressent à la population locale, une part croissante des étrangers se dirigent vers ces structures du fait de l’internationalisation des grands groupes présents sur le marché.

Les résidences créent de véritables écosystèmes. Pour exemple. Que ce soit à la mer ou à la montagne, les résidences récentes ont des standards de qualité élevés. Piscine privative, restaurant, club enfants, sont devenus des prestations incontournables. Par la suite, la liste des services est fonction de la destination…  Le gisement de croissance est substantiel. Augmenter le ticket moyen dépensé par les touristes par une offre de services toujours plus large.

Les trois règles d’or de l’investissement immobilier sont : la localisation, la localisation et la localisation. Lorsqu’il s’agit d’une résidence avec services. Là aussi, trois règles d’or : le gestionnaire, le gestionnaire, le gestionnaire.

Maintenant, pour ce qui est des résidences avec services de tourisme, deux règles à respecter : la localisation et la qualité du gestionnaire.

Le potentiel de croissance pour rejoindre d’autres concurrents laisse augurer d’un futur serein pour les investisseurs. Un touriste en France dépense en moyenne 502 € lors de son séjour. Le « touriste » visitant les Etats-Unis allouera la somme moyenne de 1 465 €. En Espagne, ce montant est de 754 €. En Chine, la dépense moyenne est de 674 €. En Italie, 692 €, etc.

Investir en résidence d’affaires

Le marché du voyage d’affaires, en termes de recettes, est estimé à 23 milliards d’euros. Les retombées financières directes et indirectes de toutes les foires, salons, congrès, etc… Sont évaluées à 8,5 milliards d’euros.

Le client « affaires » rapporte 2,5 à 3 fois plus qu’un touriste dit « loisirs ». La proportion de touristes d’affaires dans la population totale des touristes est seulement de 10 %.

Ce marché du tourisme d’affaires est peu sujet à la concurrence puisqu’il s’agit d’une demande très ciblée. En outre, cette activité est étroitement corrélée aux évolutions de l’activité économique locale et nationale. Le bassin d’entreprises et la proximité de grandes agglomérations sont des critères de sélection. Cette industrie se situe en aval de l’activité économique qu’elle accompagne dans ses mouvements.

La partie loisirs de ces résidences, bien qu’accessoire, est nécessaire pour le bon équilibre de ces structures. La création de valeurs de ce tourisme « itinérant » est liée à la proximité de lieux de cultures et de divertissements (châteaux, musées, cathédrales, parcs de loisirs…).

Comme pour le secteur du tourisme, la qualité de l’exploitant est primordiale.

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