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Défiscalisation déficit foncier
Déficit foncier
Défiscalisez vos revenus fonciers

La solution pour défiscaliser ses revenus fonciers

Défiscalisation de 100 % des travaux de rénovation
Le déficit foncier est reportable sur 10 ans
Revalorisation de son patrimoine immobilier

étude gratuite

Défiscalisation déficit foncier

Le dispositif du déficit foncier relève de la fiscalité immobilière de droit commun. Grâce à cette disposition, il est possible de déduire l’ensemble des charges qui sont liées aux travaux de rénovation d’un logement avant sa mise en location.

L’investissement dans un bien immobilier destiné à la location qui nécessite au préalable, de faire des travaux de rénovation conséquents permet alors d’exonérer les revenus fonciers existants et d’attribuer le reste sur son revenu global à hauteur de 10 700 €.

Le dispositif déficit foncier est dédié aux investisseurs soumis à une importante imposition sur le revenu (TMI à partir de 30 %) ou disposant par ailleurs de revenus fonciers (eux-mêmes soumis à la CSG CRDS).

Critères de choix *

Défiscalisation

Rendement

Liquidité

Ticket d'entrée

* La défiscalisation en déficit foncier est très importante, voir sans limite, lorsqu’elle vient en déduction des revenus fonciers. Par contre elle est beaucoup moins intéressante lorsqu’elle est imputée sur le revenu global (limitée à 10 700 € par an). Une opération de déficit foncier peut s’avérer très rentable, la totalité des travaux de rénovation étant défiscalisée, les revalorisations locatives induites par la rénovation sont entièrement au bénéfice du propriétaire. Avec un engagement locatif de 3 ans seulement après la fin des travaux, ce type d’opération est assez peu contraignante pour l’investisseur. Il n’y a pas de risque spécifique à ce type d’opération, sinon de s’assurer de la bonne tenue des travaux et du potentiel intrinsèque du bien immobilier à rénover.

Le dispositif du déficit foncier

Le dispositif du déficit foncier permet de défiscaliser considérablement ses revenus fonciers à hauteur des travaux de rénovation engagés dans un logement destiné à la location. La totalité du montant des travaux de rénovation est déductible des revenus fonciers, l’excédent du déficit foncier constaté est reportable sur les futurs revenus fonciers pendant une période de 10 ans. Les revenus fonciers étant particulièrement taxés en France, le montant de défiscalisation peut s’avérer très important sur ce type d’opération.

En parallèle de la déduction sur les revenus fonciers, ce dispositif fiscal permet de défiscaliser 10 700 € par an du revenu global, hors intérêts d’emprunt. Cependant si le déficit foncier est supérieur à 10 700 €, l’excédent est reportable sur les revenus fonciers pour les 10 années suivantes.

Avantages du déficit foncier

Ce mécanisme défiscalisant par la création d’un déficit foncier présente un avantage fiscal de déduction sur les revenus, il se situe donc en dehors du plafonnement global des niches fiscales. Il permet ainsi aux investisseurs d’utiliser le plafond global pour profiter d’autres avantages fiscaux tels que les aides à domicile, les FIP … à hauteur de 10 000 € et même de 18 000 € pour les SOFICA et les investissements outre-mer.

Le déficit foncier est un excellent moyen de défiscaliser pour les personnes ayant des revenus fonciers importants tout en étant une source de revalorisation patrimoniale par la rénovation de son bien immobilier.

Conditions du déficit foncier

Lorsque l’on souhaite profiter du mécanisme permettant l’imputation du déficit foncier sur les revenus du travail, les avantages fiscaux sur le revenu global attachés au déficit foncier sont toutefois assujettis à certaines conditions :

  • L’investisseur doit être soumis au dispositif déclaratif c’est-à dire au régime réel d’imposition.
  • Par ailleurs ce dernier doit mettre en location le bien immobilier dès la fin des travaux ou à défaut justifier avoir tout mis en œuvre pour le faire.
  • Et enfin l’engagement locatif, puisque le logement réhabilité doit être mis en location jusqu’à la fin de la 3ème année d’attribution du déficit foncier sur le revenu global.

Simulation de défiscalisation en déficit foncier :

Simulation pour l’acquisition d’un grand studio de 31 m² à Rouen sous le dispositif du déficit foncier en 2017.

Vous achetez un appartement pour un prix foncier de 81 074 € TTC frais de notaire compris. Le montant des travaux de réhabilitation sont de 106 624 € sur deux ans. Votre investissement est financé pour 179 398 € par un emprunt au taux de 2,25 % (assurance comprise) sur 20 ans, votre apport initial est de 8 300 €. La mensualité du remboursement du prêt sera de 970,55 € par mois.

Les travaux de rénovation se déroulent sur deux ans (53 312 € par an). Ces montant seront imputés sur vos revenus fonciers existants jusqu’à épuisement du déficit. Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 520 €. La taxe foncière prévisible est de 350 €.

DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES :RECETTES MENSUELLES MOYENNES :

EPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 410,33 €

- Remboursement du prêt- Loyer
- Taxe foncière- Réduction d’impôt
1 062,83 €652,51 €

Au terme de l’opération, votre investissement aura été financée à 58,6 % par la réduction d’impôt (13,2 %) et par le locataire (45,4 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 410,33 €.

  • Réduction d'impôt : 13,2 %
  • Locataire : 45,4 %
  • Investisseur : 41,4 %

Au bout de 20 ans, si vous revendez votre bien 187 698 €* à son coût d’achat (sans revalorisation), votre opération de défiscalisation vous aura rapportée un BENEFICE NET de 76 372 €.

*Le rendement locatif claculé sur le prix de revente est de 3,32 %.

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