Le dispositif d'aide à la rénovation de logements
Le dispositif de défiscalisation loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation immobilière sur le modèle de la loi Pinel. La loi Denormandie permet de réduire ses impôts avec l’acquisition et de la mise en location d’un logement à rénover ou récemment rénové.
Comme pour la loi Pinel+, la défiscalisation offerte en loi Denormandie se porte à 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du bien acquis et rénové en contrepartie d’un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans.
Cependant, l’avantage fiscal obtenu est plafonné sur le montant de l’investissement pris en compte pour le calcul de la défiscalisation, ainsi que sur le prix au mètre carré du logement acquis, selon son emplacement géographique.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* La défiscalisation Denormandie est de 21 % du prix de revient du logement au maximum pour une durée de location de 12 ans. Ce dispositif est donc très incitatif d’un point de vue fiscal. La réduction d’impôt descend respectivement à 12 % et 18% pour un engagement locatif de 6 ans et 9 ans. La rentabilité d’un investissement Denormandie est équivalente (hors défiscalisation) à celle d’un investissement immobilier classique. La diversité de prix des logements qui peuvent bénéficier du dispositif Denormandie le destine à un large panel d’investisseurs. Les logements rénovés avec le dispositif Denormandie permettent d’investir dans des centres villes qui sont souvent inaccessibles aux logements neufs et donc au dispositif Pinel.
Exemple de défiscalisation Denormandie
Simulation de défiscalisation loi Denormandie :
Simulation pour l’acquisition d’un trois pièces rénové dans un petit immeuble familial du centre-ville de Chartres, en zone B1, à deux pas de la Cathédrale. Appartement traversant Est/Ouest, cuisine équipée et parking inclus. L’appartement refait à neuf sera livré en décembre 2023.
Vous achetez un logement en loi Denormandie pour un prix de 203 992 € TTC « Acte en main » (prix immobilier + frais d’acte). L’investissement est financé en totalité par un emprunt au taux de 1,80 % assurance comprise sur 25 ans, sans apport personnel. Votre mensualité de remboursement sera de 873,06 € par mois.
Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 685,00 € revalorisé de 1% par an. La taxe foncière prévisible sera de 680 € exonérée à 100 % pendant 2 ans (revalorisée annuellement de 1%).
| DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES : | RECETTES MENSUELLES MOYENNES : |
|---|---|
| - Remboursement du prêt | - Loyer |
| - Taxe foncière | - Réduction d’impôt |
| 909 € | 745 € |
ÉPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 164 € |
|
Au terme de l’opération, votre investissement aura été financée à 84,47 % par la réduction d’impôt (16 %) et par le locataire (68,47 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 164 €.
Au bout de 12 ans, vous revendez votre bien 216 574 €* (pour une revalorisation estimée à 0,5 % par an), votre opération de défiscalisation vous aura rapporté un BENEFICE NET de 81 315 €.
*Prix de revente revalorisé sur la base du prix d’acquisition initial hors taxe, incluant des frais d’intermédiation.
Descriptif de la loi Denormandie
Le dispositif loi Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif entré en vigueur le 1er janvier dans le cadre de la loi finances 2019 et a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2025. Il s’agit d’un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif dans l’immobilier ancien comportant des travaux de rénovation en France métropolitaine. La loi Denormandie est la transposition du régime Pinel à l’ancien. Le dispositif Denormandie permet de louer un bien immobilier à ses descendants ou à ses ascendants. De plus, il permet une durée d’engagement qui varie entre 6, 9 ou 12 ans.
Le mécanisme de défiscalisation Denormandie est destiné à tous les investisseurs souhaitant investir dans des logements anciens comportant des travaux de rénovation, en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur les revenus.
L’acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI ou en indivision (dans les cas de SCI ou d’indivision, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts). La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré (dissociation entre propriété et jouissance).
Les investissements concernés par la loi Denormandie sont :
- Les logements acquis en vue de leur rénovation.
- Les logements qui viennent de bénéficier d’une opération de rénovation.
- Les acquisitions de locaux que le contribuable transforme à usage d’habitation
Fonctionnement et avantages de la loi Denormandie
La loi de défiscalisation Denormandie permet une réduction d’impôt qui se monte à 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du logement (acquisition plafonnée à 5 500 €/m²). Le montant maximum pris en compte pour calculer la réduction d’impôt est de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Il est possible d’effectuer jusqu’à deux investissements par an éligibles au dispositif. Attention, comme pour la loi Pinel, en cas de défiscalisation supérieure à l’impôt payé, il n’est pas possible de reporter l’excédent sur les années suivantes.
Comme avec le dispositif Pinel, la réduction d’impôt sera de 12 % pour un engagement de location de 6 ans. De 18 % pour un engagement de location de 9 ans. Et enfin de 21 % pour un engagement de location de 12 ans . Il est important de noter qu’il est possible de prolonger l’engagement de location au cours de l’opération. Ainsi, au bout de 6 ans de location, il reste possible de prolonger de 3 ans ou 6 ans. De même, il est possible de prolonger l’engagement de 3 ans supplémentaires au bout de 9 ans de location.
Dans le cadre d’un investissement éligible au dispositif Denormandie, la réduction d’impôt porte sur le prix de revient de l’investissement. Celui-ci correspond à la valeur du bien immobilier à laquelle s’ajoutent les travaux de rénovation et les frais de notaire.
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% de l’investissement : les travaux concernés sont les travaux d’isolation, de chauffage, d’assainissement, d’économie d’énergie… Ces travaux doivent permettre une amélioration notable des performances énergétiques du logement de l’ordre de 20% pour un appartement et de 30% pour une maison. La rénovation peut être faite par le vendeur dans le cadre d’un logement rénové ou alors par l’acheteur. Mais les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise certifiée RGE.
Conditions de la loi Denormandie
Le logement dans le cadre de la loi Denormandie doit être destiné à de la location et être loué nu au maximum 1 an après l’acquisition du bien comme résidence principale.
Le bien doit doit se situer dans une ville éligible au dispositif. Initialement prévue pour permettre la revitalisation et la rénovation des centres villes des communes participant au programme « Action cœur de ville », le dispositif a été élargi en 2020 au-delà des centres villes de ces communes, afin d’augmenter l’attractivité du dispositif auprès des investisseurs.
Le mécanisme de la loi Denormandie prévoit de plafonner les loyers et les ressources des futurs locataires selon les mêmes dispositions que la loi Pinel. Ces plafonds sont déterminés selon différentes zones de tension locative réparties en 4 classes : A bis, A, B1 et B2, chacune rassemblant un ensemble de ville. Les plafonds de loyers et de ressources ainsi que le zonage sont actualisés par décret tous les ans.
L’investissement Denormandie entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an.
Questions fréquentes sur la loi Denormandie
Qui peut bénéficier d’une défiscalisation en loi Denormandie ?
Les contribuables domiciliés en France qui font l’acquisition d’un logement a rénover ou récemment rénové, selon les conditions édictées par la loi, peuvent bénéficier de la défiscalisation en loi Denormandie dès qu’ils s’engagent à louer le bien immobilier à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans.
Peut-on louer un logement à un membre de sa famille et toujours bénéficier de la défiscalisation en loi Denormandie ?
Tout comme pour la loi Pinel, le bien immobilier rénové peut-être loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur s’il ne fait pas partis du même foyer fiscal et qu’il respecte les plafonds de ressources du locataire prévus dans la loi.
Quel est le taux de réduction d’impôt en 2023 ?
Le taux de réduction d’impôt en loi Denormandie dépend de la durée d’engagement de location pris par le propriétaire : 12, 18 et 21 % pour un engagement de location respectif de 6, 9 ou 12 ans.
Comment se calcule la défiscalisation en loi Denormandie en 2023 ?
Le calcul de la défiscalisation Denormandie se base sur le prix de revient du bien immobilier. Ce prix de revient correspond au prix d’acquisition du foncier, auquel on ajoute le montant des travaux de rénovation autorisés par la loi et les frais de notaire. Pour bénéficier du dispositif Denormandie, ces travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du prix de revient (hors frais de notaire).
Avant l’engagement de 6, 9 ou 12 ans de location mais aussi après cette durée, que se passe-t-il ?
La non location pendant la durée d’engagement locative du bien immobilier supprime l’avantage fiscal accordé à l’investisseur. Les réductions d’impôts déjà perçues sont annulées et doivent être remboursées à l’administration fiscale, elles sont donc réintégrées dans les revenus fonciers de l’année en cours.
Quelles sont les démarches à suivre pour bénéficier du dispositif loi Denormandie ?
Pour bénéficier du dispositif Denormandie l’investisseur doit joindre à sa déclaration de revenus le formulaire 2044-EB en indiquant qu’il souhaite bénéficier d’une réduction d’impôt au titre de la loi Denormandie. Ce formulaire déclaratif prouve à l’administration fiscale l’acquisition d’un bien en Loi Denormandie.
