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Loi Monuments Historiques
Monuments Historiques
Défiscalisez 100 % de vos impôts

Le levier de défiscalisation le plus puissant :

Forte réduction d’impôt sur une durée courte (1, 2 ou 3 ans)
Aucune limite ou plafonnement de la défiscalisation
Investissement à forte valeur patrimoniale

étude gratuite

Loi Monuments Historiques

Le dispositif de défiscalisation sur les Monuments Historiques a été mis en place afin de soutenir la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Une opération en Monuments Historiques consiste à acquérir un bien immobilier classé nécessitant des travaux d’aménagement importants. Les charges de restauration et d’entretien, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus d’imposition. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.

La loi de défiscalisation sur les Monuments Historiques oblige le propriétaire à conserver le bien pendant 15 ans. Ce type d’opération concerne les contribuables fortement imposés qui cherchent à investir dans l’immobilier patrimonial tout en réduisant efficacement leur imposition.

Critères de choix *

Défiscalisation

Rendement

Liquidité

Ticket d'entrée

* Le dispositif de défiscalisation sur les Monuments Historiques est le dispositif le plus puissant disponible aux particuliers : forte défiscalisation, durée de défiscalisation courte dès l’année d’acquisition du bien immobilier et sans aucun plafond. Malheureusement, les Monuments Historiques disponibles sur le marché sont rares, donc souvent cher, ce qui réduit leur rentabilité locative. L’obligation de conserver le bien acquis pendant 15 ans au moins en fait un produit assez peu liquide. Les risques à la revente sont faibles pour ce type de produit très recherché, cependant comme pour tout investissement immobilier, il convient d’être vigilant sur l’emplacement.

Avantages fiscaux de la loi Monuments Historiques

Le dispositif de défiscalisation sur les Monuments Historiques permet à l’acquéreur de déduire de ses revenus la totalité des travaux de rénovation sans limite, ni plafonnement, sur la durée des travaux comprise entre 1 et 3 ans. Au delà de la défiscalisation elle-même, il existe d’importants avantages à ce dispositif de défiscalisation immobilière tels que l’absence d’engagement de location et le non plafonnement des loyers et des ressources du locataire. Les primes d’assurance peuvent être déduites pour leur montant réel. Les déficits fonciers et les charges foncières s’attribuent sans limite sur le revenu global, les frais de promotion et de publicité peuvent être déduits pour leur montant réel de même que les dépenses d’acquisition de matériel informatique utilisé pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.

Par ailleurs, l’investissement en loi Monuments Historiques n’entre pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales.

Les Monuments Historiques et les meubles qui en constituent le complément sont exonérés de frais de succession et ce même si l’héritier n’appartient pas à la famille du détenteur, sous condition de maintien dans l’immeuble et d’entretien des meubles exonérés et d’accès au public.

Conditions de la loi Monuments Historiques

L’immeuble en premier lieu doit être inscrit ou classé Monuments Historiques. A ce jour, la division d’un immeuble Monument Historique est soumise à l’agrément du Ministère du Budget, après avis du Ministère de la Culture. De ce fait, les biens disponibles divisés en appartements s’en trouvent considérablement raréfiés.

Un bien immobilier classé Monuments Historiques, ou inscrit à l’ISMH ne peut pas être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans une autorisation du ministère de la Culture. Pour pouvoir bénéficier de la défiscalisation des travaux de rénovation, ceux-ci doivent être à l’initiative du propriétaire ainsi que les études architecturales et les démarches administratives.

Un immeuble localisé dans le champ de visibilité d’un édifice classé ou inscrit, ne peut pas non plus faire l’objet de nouvelles constructions, d’aménagement, de démolition ou de transformation, sans une autorisation préalable. Les Travaux doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France.

Les logements concernés par la défiscalisation dans le cadre de la loi Monuments Historiques sont : les immeubles classés Monuments Historiques, les immeubles inscrits à I ‘Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la « Fondation du patrimoine », les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier, qui ont été agréés à cet effet par le ministre de l’économie et des finances et qui sont ouverts au public.

En revanche, les immeubles construits sur les sites classés ne sont concerné par la défiscalisation sur les Monuments Historiques que s’ils sont eux-même classés Monuments Historiques.

L’engagement de conservation du bien classé Monuments Historiques est de 15 ans minimum.

Bénéficiaires de la loi Monuments Historiques

La défiscalisation en Monuments Historiques est accessible à tout contribuable domicilié en France propriétaire d’un bien immobilier classé, inscrit ou encore agréé par les Affaires culturelles et qui réalisent des Travaux de restauration. Les travaux doivent aboutir à la restauration des logements Monuments Historiques dont la qualité est suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

La défiscalisation Monuments Historiques s’adresse plus particulièrement aux investisseurs situés dans les tranches d’imposition supérieures, l’impact fiscal étant optimal pour les revenus situés dans les tranches marginales à 41 % et 45 %.

Simulation de défiscalisation loi Monuments Historiques:

Simulation pour l’acquisition d’un appartement de 405 320 € TTC de 4 pièces dans un immeuble classé Monument Historique à La Rochelle en 2017.

Vous achetez un appartement en loi Monument Historique pour un prix foncier de 175 320 € TTC frais de notaire et d’acte inclus. Les travaux de rénovation se porte à 230 000 € sur deux ans. L’investissement total est financé à hauteur de 390 090 € par un emprunt au taux de 2,89 % (assurance comprise) sur 20 ans et par un apport initial de 15 230 €. Votre mensualité de remboursement sera de 2 135,63 € par mois.

Les travaux de rénovation se répartissent sur les deux premières années (150 000 € la première année et 80 000 € la deuxième). Le rapport entre le prix du foncier et le prix des travaux sera donc de 43,25 % / 56,75 %. Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 850 € (réévalué de 0.25 % par an). Le prix de l’appartement n’est pas revalorisé dans cette simulation. La taxe foncière prévisible est de 600 €.

DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES :RECETTES MENSUELLES MOYENNES :

EPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 1 149,28 €

- Remboursement du prêt- Loyer
- Taxe foncière- Réduction d’impôt
2 302,12 €1 152,85 €

Au terme de l’opération (20 ans), votre investissement aura été financée à 47,95 % par la réduction d’impôt (13,82 %) et par le locataire (34,13 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 1 149,28 €.

  • Réduction d'impôt : 13,8 %
  • Locataire : 34,1 %
  • Investisseur : 52,1 %

Au bout de 20 ans, si vous revendez votre bien au prix d’achat 405 320 €* (aucune revalorisation du bien), votre opération de défiscalisation vous aura rapportée un BENEFICE NET de 107 245 €.

*Le prix de revente est calculé sur un rendement locatif de 2,52 %.

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