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Guide défiscalisation, dispositif de défiscalisation

Guide défiscalisation

Découvrez le dispositif de défiscalisation qui vous convient

Guide défiscalisation : immobilier, placements

Guide défiscalisationLa défiscalisation représente l’ensemble des dispositions légales qui permettent aux contribuables d’obtenir une réduction de leurs obligations fiscales et donc une diminution du montant de leur impôt sur le revenu. Plusieurs textes et lois encadrent cet ensemble de mesures qui ne cessent d’évoluer en rapport avec les préoccupations et les orientations stratégiques et politiques de l’État.

La défiscalisation permet de réduire ses impôts en contrepartie d’un investissement immobilier ou financier. Si le premier dispositif de défiscalisation date de 1913 (Loi sur les Monuments Historiques), de nombreux autres mécanismes de défiscalisation ont été mis en place par les différents gouvernements, offrant leurs lots d’avantages. Il est parfois difficile de faire le tri parmi les dispositifs de défiscalisation actuels …

Pour vous aider à distinguer un statut qui vous conviendrais plus qu’un autre, nous avons réalisé ce guide des dispositifs de défiscalisation en fonction de votre imposition. Ceci afin de vous permettre de les confronter à votre situation financière et fiscale et d’identifier le statut le plus intéressant.

Avec le prélèvement à la source, la défiscalisation n’a rien perdu de son attrait. Celui-ci a même créé un avantage supplémentaire non négligeable en transformant les réductions d’impôts acquises par un crédit d’impôt. *

Défiscaliser, quel que soit le niveau de ses revenus

Réduire ses impôts pour plusieurs années

La Loi Pinel

Instaurée en 2014 et prorogée en 2018, la loi Pinel succède aux lois Duflot, Scellier, Robien etc. C’est un dispositif qui consiste en l’acquisition d’un logement neuf dans une zone éligible au dispositif. La loi propose une réduction d’impôt importante puisque celle-ci peut aller jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du logement. Pour en bénéficier, il convient d’acquérir un logement neuf et de le louer pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt, proportionnelle à la durée de location, sera soit de 12%, soit de 18% ou soit de 21%.

Le Déficit foncier

Le dispositif du Déficit Foncier permet de déduire les travaux de réhabilitation d’un logement de ses revenus fonciers. C’est un dispositif dit de droit commun, puisque tout contribuable français peut se trouver en situation de « déficit foncier » lorsque les charges du logement loué sont plus importantes que ses recettes locatives. Sous certaines conditions, ce déficit est imputable sur les revenus globaux, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste est déductible des revenus fonciers sans limite et le déficit est reportable pendant 10 ans.

Le démembrement de propriété

Le démembrement de propriété permet de séparer l’usufruit d’un bien immobilier de la nue-propriété. Ce dispositif permet de sortir la totalité de la valeur du logement de l’assiette de l’IFI en cédant temporairement l’usufruit du bien acquis à un bailleur social. Le démembrement de propriété permet ainsi d’acquérir un bien immobilier à moindre coût et de récupérer la pleine propriété du bien à l’extinction de l’usufruit. De la même manière, ce mécanisme peut être intéressant pour organiser la transmission d’un patrimoine.

La loi Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard donne droit à une réduction d’impôt de 11 % du montant du logement, dans la limite de 300 000 € par an et par foyer. Ce dispositif concerne les mêmes logements que le statut du loueur en meublé (voir ci-après). Par ailleurs, le propriétaire peut récupérer la TVA payée sur le prix du bien. Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement. La durée minimale de location est de 9 ans.

Réduire ses impôts ponctuellement

Le Plan d’Épargne Retraite (PER)

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est un dispositif d’épargne individuel. Créé en 2019 par le gouvernement Macron, le PER permet d’obtenir une retraite complémentaire, soit en rente viagère soit en capital sous certaines conditions. Tout le monde peut souscrire à un PER. Il faut savoir que les versements effectués sur le PER sont déductibles de votre revenu net global. Néanmoins, la rente perçue à la retraite sera soumise à l’impôt sur le revenu.

Les FIP et FCPI

Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) et les FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) permettent aux contribuables français d’investir dans des sociétés non cotées. Les parts FIP ou FCPI doivent, pour profiter des réductions fiscales, être conservées au minimum 5 ans. L’investissement dans les FIP et FCPI est exonéré d’impôt sur les plus-values. Les montants investis offrent une réduction d’impôt sur le revenu de 18 %, plafonnés à 2 160 € pour une personne seule, et à 4 320 € pour un couple. Les FIP Corses et Outre-mer bénéficient d’une réduction d’impôts majorée à 38 % des montants investis.

Créer des revenus non fiscalisés

Le dispositif du Loueur en meublé

Les dispositifs LMP et LMNP (Loueur Meublé Professionnel et Non Professionnel) permettent de créer des revenus peu ou pas fiscalisés sur une longue durée. Le statut est accordé à l’acquéreur d’un logement dans une résidence dites de services (EHPAD, sénior, affaires etc.) et destiné à la location.  Le statut de Loueur en meublé bénéficie de plusieurs avantages comme la récupération de la TVA réglée lors de l’acquisition. Le Loueur meublé devient professionnel au-delà de 23 000 € de revenus tirés de la location meublée par an.

Défiscaliser des impôts supérieurs à 5 000 €

Si vous payez plus de 5 000 € d’impôts par ans, en plus des dispositifs décrits précédemment, vous pouvez préférer un dispositif de défiscalisation outre-mer :

Réduire ses impôts pour plusieurs années

La loi Pinel Outre-Mer

Si la loi Pinel propose de nombreux avantages en termes de défiscalisation, la loi Pinel Outre-Mer pousse l’avantage fiscal un peu plus loin. En effet, le volet outre-mer de la loi Pinel octroie une réduction d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % du montant investi (plafonné à 300 000 €), en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Le logement devra, par ailleurs, être mis en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Réduire ses impôts ponctuellement

La loi Girardin Industriel

Le dispositif Girardin Industriel est issu de la LODEOM (Loi pour le Développement Économique des Outre-Mer). Ce dispositif accorde une réduction d’impôt aux contribuables français qui investissent dans des équipements industriels Outre-Mer. La loi Girardin est un statut qui permet une réduction d’impôt dite « One Shot ». Cela signifie que l’investisseur bénéficiera de cet avantage fiscal en une seule fois, l’année de son investissement. Cette réduction fiscale va de 110 % à 120 % des sommes investies selon la date d’investissement.

Défiscaliser des impôts supérieurs à 10 000 €

Pour défiscaliser des impôts supérieurs à 10 000 €, vous pouvez opter pour les précédents dispositifs, mais aussi pour le dispositif Malraux.

La loi Malraux

Créée en 1962 par André Malraux, la loi Malraux a pour but initial de protéger le patrimoine français en encourageant la rénovation d’immeubles classés dans un secteur sauvegardé. La loi Malraux offre une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux engagés, dans la limite de 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimoine Remarquable avec un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur), ou de 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimoine Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine), dont le programme de restauration a été nommé d’utilité publique. Pour 2019, le montant des travaux à défiscaliser est plafonné à 400 000 € sur 4 années glissantes.

Défiscaliser des impôts supérieurs à 15 000 €

Afin de défiscaliser des impôts supérieurs à 15 000 €, en plus des dispositifs cités ci-dessus, vous pouvez choisir le dispositif sur les Monuments Historiques.

Le dispositif Monuments Historiques

Instaurée en 1913, la loi Monuments Historiques permet aux propriétaires de monuments historiques de bénéficier d’avantages fiscaux. Ici, le propriétaire a le choix d’habiter ou de louer son bien. Les charges d’entretien du bien « Monuments Historiques », ainsi que ses intérêts d’emprunts et les travaux sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. Depuis 2009, le propriétaire d’un bien « Monuments Historiques » est obligé de le garder pendant un minimum de 15 ans. Par ailleurs, la donation ou la transmission de ce bien est exonérée de droits de succession (une convention avec l’état doit être préalablement établie).

Plafonnement des niches fiscales

D’une manière générale en 2019 le plafonnement des niches fiscales est fixé à 10 000 €, quel que soit le niveau de revenu imposable. Néanmoins, pour les lois Girardin et Pinel Outre-Mer, le plafonnement est étendu à 18 000 €. Par ailleurs, certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux ou les Monuments Historiques, le déficit foncier ou encore le démembrement de propriété, échappent au plafonnement global des niches fiscales.

 Que retenir de ce guide de la défiscalisation ?

Afin de bénéficier de réduction d’impôt, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière ou financière. Si chacun de ces dispositifs apporte une solution particulière à cette problématique, tous ne correspondent pas à la situation de chacun. C’est pourquoi il convient de les analyser et de choisir la ou les dispositions fiscales les mieux adaptées à sa situation personnelle.

 

* Le remboursement par l’administration fiscale de ce crédit d’impôt a lieu en début d’année pour les défiscalisations récurrentes et en septembre pour les défiscalisations ponctuelles.

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