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Faut-il Privilégier La Défiscalisation Immobilière Outre-mer ?

Faut-il privilégier la défiscalisation immobilière outre-mer ?

Dans l’optique d’un investissement de défiscalisation immobilière, la solution de l’investissement immobilier outre-mer peut être une alternative particulièrement séduisante, notamment en termes de réduction d’impôt. Avec des taux de défiscalisation bonifiés par rapport aux investissements en métropole, les produits de défiscalisation outre-mer paraissent particulièrement intéressants.

Mais qu’en est-il de la réalité de ce type d’investissement ? Du point de vue fiscal, financier, psychologique ou immobilier, un certain nombre d’écueils doivent être évités pour s’assurer de la réussite de son opération.

Avant de répondre à cette question, nous allons préciser quels sont Les Départements et Collectivités d’Outre-Mer (DOM-COM), autrefois dénommés DOM-TOM, concernés par la défiscalisation outre-mer. Les DOM, Département d’Outre-Mer, regroupent depuis 1946, la Réunion, la Guyane, la Martinique, la Guadeloupe et, depuis 2011, Mayotte. Les COM, Collectivités d’Outre-Mer, regroupent depuis 2003 sous cet acronyme, la Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre et Miquelon, Wallis et Futuna. La Nouvelle-Calédonie dispose d’un statut particulier, POM pour Pays d’Outre-Mer, mais bénéficie tout de même des dispositifs de défiscalisation immobilière outre-mer.

Il existe bien sûr certaines disparités fiscales entre les départements et collectivités d’outre-mer. Cependant, dans un souci de simplification, nous avons choisi de les traiter dans leur ensemble, du point de vue de l’investisseur métropolitain.

Quels sont les écueils à éviter lors d’un investissement immobilier de défiscalisation outre-mer ?

D’un point de vue fiscal :

La défiscalisation outre-mer bénéficie d’un plafonnement plus permissif

Tout d’abord, il faut s’assurer que l’investissement défiscalisant correspond à une véritable réalité fiscale. Ainsi il faut d’une part avoir l’assurance que pendant les années de défiscalisation, l’impôt payé soit supérieur au montant de la défiscalisation. Dans le cas contraire (un impôt inférieur au montant de la défiscalisation) le différentiel serait perdu que ce soit en loi Pinel Outre-Mer ou en loi Girardin (même si celle-ci a dans les faits, et sauf exception, presque disparue).

D’autre-part, il faut faire attention de ne pas dépasser le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € pour les réductions métropolitaines et à 18 000 € pour les investissements outre-mer.

Cependant, en cas de cumul de défiscalisation, les réductions d’impôt passent avant les crédits d’impôt, permettant en cela de bénéficier du plafond spécifique de la défiscalisation outre-mer.

Exemple : M et Mme Dupont doivent payer 12 000 € d’impôt au titre de leurs revenus 2015. Ils bénéficient de 6 000 € de crédit d’impôts au titre de la garde d’enfants à domicile. Ils ont par ailleurs 7 000 € de réduction d’impôts au titre de la loi Pinel Outre-Mer.

Le montant total des avantages fiscaux acquis est donc de 13 000 €. 6 000 € entrent dans le plafond métropolitain de 10 000 €. Le cumul de 6 000 € et 7 000 € soit 13 000 € entrent dans le plafond ultra-marin.

La réduction d’impôt accordée pour leur investissement outre-mer étant prioritaire, elle leur permet de bénéficier du plafond spécifique de 18 000 € mer et de ne rien perdre du bénéfice de l’opération.

M et Mme Dupont ne payeront finalement pas d’impôt et auront un crédit d’impôt de 1 000 € reversé par l’administration fiscale. M et Mme Dupont peuvent pleinement bénéficier de leur défiscalisation.


Attention, le calcul du plafonnement global des niches fiscales est plus compliqué (mais aussi potentiellement plus permissif) qu’il n’y parait et doit faire, notamment pour les investissements plus anciens, l’objet de conseils de spécialistes.

D’un point de vue financier

La défiscalisation outre-mer est plus intéressante qu’en métropole

Ainsi, la loi Pinel fonctionne de la manière suivante :
18 % de défiscalisation étalés sur 9 ans prolongeable une fois de 3 % étalés sur 3 ans,
Ou 12 % de défiscalisation étalés sur 6 ans prolongeable deux fois de 6 % étalés sur 3 ans pour la première période et 3 % étalés sur 3 ans pour la deuxième période.

Quant à la loi Pinel outre-mer, son modèle est le suivant :
29 % de défiscalisation étalée sur 9 ans prolongeable une fois de 3 % étalés sur 3 ans,
Ou 23 % de défiscalisation étalés sur 6 ans prolongeable deux fois de 6 % sur 3 ans pour la première période et 3 % sur 3 ans pour la deuxième période.

On l’a vu, la défiscalisation outre-mer présente un avantage à l’entrée très favorable (32 % de défiscalisation cumulés sur 12 ans, contre 21 % en métropole). Toutefois il faut s’assurer que la rentabilité du projet global est viable.

D’un point de vue psychologique :

L’éloignement peut être un frein psychologique pour l’investisseur métropolitain.

On élude souvent ce point, mais investir à quelques milliers de kilomètres de chez soi n’est pas anodin. S’est-on bien renseigné sur le territoire envisagé ? Maîtrise-t-on les tenants et les aboutissants d’un tel investissement ?

Certes les moyens de communication modernes ont largement amélioré la situation. En amont de l’investissement, il est devenu aisé de vérifier un certain nombre d’éléments, comme la réalité du marché locatif, le prix du mètre carré local etc. En aval, les agences ont les mêmes règles de fonctionnement qu’en Métropole et les contacter est extrêmement aisé.

Bref d’un point de vue théorique, et en considérant les choses froidement, les mêmes règles régissent un investissement immobilier qu’il soit en métropole ou en outre-mer : qualité de l’emplacement, qualité de la construction, rapport qualité-prix, rentabilité du projet …

D’un point de vue immobilier :

Voici quelques éléments pertinents à vérifier avant d’investir outre-mer :

La demande locative existe-t-elle réellement ?

D’une manière générale cette question se pose peu en outre-mer. Certains territoires manquent de façon structurelle de logements (la Guyane par exemple), d’autres où les constructions avaient fleuri au début des années 2000 se sont largement assagis et permettent d’atteindre un bon équilibre entre l’offre et la demande (Réunion, Saint-Martin, Tahiti …). Ainsi d’une manière globale il existe une réelle corrélation entre l’offre et la demande.

Quelques zones restent à éviter néanmoins : toutes les zones dites « en devenir » (autant pour des raisons locatives que patrimoniales d’ailleurs) ainsi que certaines zones plus rurales (Tahiti au-delà du PK 20, certaines zones du sud de la Réunion.

Le prix est-il « juste » ?

Une première chose majeure : le prix affiché en outre-mer doit être équivalent en Métropole ; cette « évidence » n’en était pas une au début des années 2000. Depuis le marché a évolué et ce type de pratique, hors exception, a disparu.

Pour qu’un prix soit juste il faut le contextualiser dans son marché et sur son territoire. Ainsi, il faut comparer les rapports qualité/prix de chaque promoteur. Un bien à 3 000 € du m² sur un emplacement premium n’est pas forcément moins rentable qu’un bien à 2 200 € sur un emplacement aléatoire. De même, il est nécessaire de vérifier la qualité de la construction, ou encore qu’il existe bien une certaine corrélation entre les prix du neuf et de l’ancien.

En revanche, inutile de comparer les prix d’un territoire à un autre car il existe pour de bonnes raisons de fortes disparités. Une île (Saint-Martin par exemple) plus petite va avoir tendance à être plus chère, car les terrains constructibles de qualité y sont de plus en plus rares. Une zone sismique ou cyclonique (les Antilles en général) va aussi être potentiellement plus chère car les contraintes de construction y sont plus sévères.

Le promoteur a-t-il un historique ?

Les promoteurs dits nationaux (Nexity, Vinci, K&B …) ne sont pas présents en outre-mer. Ce marché est plutôt opéré par des acteurs locaux. Il faut donc s’assurer de leur historique de construction, de leur réputation ainsi que de leurs garanties. La garantie dommage ouvrage est un prérequis tout comme la garantie financière d’achèvement (GFA), elle aussi devenue dans les faits obligatoires.

Les rentabilités locatives sont-elles attrayantes ?

Il est bien évident que toute chose égale par ailleurs les zones où les coûts de construction sont plus faibles sont favorisées. Toutefois, il existe de réelles différences entre les différents territoires. La Réunion, où le marché fut longtemps saturé, présente à l’évidence des rentabilités bien plus faibles qu’en Guyane, où le marché est ultra dynamique et les coûts de construction contenus.

La loi Pinel a toutefois quelque peu atténué les différences entre les territoires dans la mesure où les plafonds (légèrement supérieurs à 10 €/m²) ont contraint certains territoires à voir leur rentabilité locative baisser.

 

Bref, investir en immobilier de défiscalisation outre-mer est largement envisageable dès lors, tout simplement, que toutes les conditions ci-dessus sont remplies.

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