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Défiscalisation loi Malraux
Loi Malraux
Défiscalisez jusqu'à 90 000 € sur 3 ans

La défiscalisation la plus patrimoniale

Défiscalisation de 22 % à 30 % des travaux de rénovation
Dispositif hors plafonnement des niches fiscales
Durée de détention de 9 ans minimum

étude gratuite

Défiscalisation loi Malraux

Le dispositif de défiscalisation loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt sur le montant des travaux de rénovation du logement engagés par l’acquéreur.

Cette réduction d’impôt est de 22% pour les immeubles situés dans les « zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager » (ZPPAUP) et de 30 % pour les immeubles situés dans les « secteurs sauvegardés ».

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt loi Malraux est plafonné à 100 000 € par an, ce qui correspond à une réduction d’impôt de 22 000 € ou 30 000 € par an au maximum.

La défiscalisation Malraux s’adresse donc principalement aux contribuables français qui souhaitent investir dans des appartements à rénover et destinés à la location. Ainsi, les opérations d’investissement en loi Malraux permettent aux investisseurs d’avoir une excellente opportunité de défiscalisation sur deux ou trois ans et une bonne protection à moyen ou à long terme.

Critères de choix *

Défiscalisation

Rendement

Liquidité

Ticket d'entrée

* Avec une défiscalisation maximum de 30 000 € par an hors plafonnement des niches fiscales, la loi Malraux fait partie des dispositifs fiscaux les plus défiscalisant accessibles aux particuliers. Cependant les biens éligibles en loi Malraux sont rares et souvent proposés au-dessus des prix de marché, leur rendement s’en trouve ainsi amoindri. L’obligation de louer le logement acquis pendant 9 ans au moins, en fait un actif à la disponibilité moyenne, relativement à tout investissement immobilier. Le risque locatif en Malraux est très faible compte tenu des emplacements cœur de ville en secteur sauvegardé. Le Malraux apparaît comme un choix patrimonial pertinent.

Avantages fiscaux de la loi Malraux

La loi Malraux permet une réduction d’impôt des travaux de restauration d’un logement à hauteur de 30 % maximum, le montant des travaux pris en compte pour le calcul de la défiscalisation est de 100 000 € par an (soit une réduction d’impôt plafonnée à 30 000 € par an).
Les taux de réduction d’impôt selon la localisation de l’immeuble sont de 22% dans les ZPPAUP [1] et de 30% pour les logements situés en secteurs sauvegardés [2].

Jusqu’à présent, les travaux de restauration dans le cadre d’un investissement immobilier avec la loi Malraux étaient décidés et engagés par les copropriétaires des immeubles au travers d’une AFUL (association de propriétaires). Ces règles ont été assouplies et permettent désormais au vendeur de se charger des travaux. Les travaux sont donc réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover (loi VIR) prévu à l’article L. 262 1 du code de la construction et de l’habitation.

Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Bénéficiaires de la Loi Malraux

Le dispositif Malraux s’adresse aux contribuables fiscalisés en France, propriétaires ou souhaitant acquérir un bien immobilier situé dans un périmètre sauvegardé et qui font des travaux d’aménagement. Cependant, compte tenu de son fort pouvoir défiscalisant, l’investissement en loi Malraux est particulièrement adapté aux investisseurs ayant une fiscalité élevée.

Conditions de la Loi Malraux

La réduction d’impôt est conditionnée par le double engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus comme habitation principale.
L’engagement de location en loi Malraux est consenti pour une durée minimale de 9 ans après la date d’achèvement des travaux de l’immeuble.
La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Malraux s’étale sur la période de réalisation effective des travaux et ne doit pas dépasser 4 ans.
Les Travaux de restauration en loi Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) . Les Travaux engagés doivent être contrôlés et validés par les Architectes des Bâtiments de France.


[1] Les ZPPAUP :
Les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager dites « ZPPAUP » ont été créées et délimitées, après enquête publique, par un arrêté du préfet de région avec l’accord de la commune et un préavis de la Commission régionale du patrimoine et des sites. Ces zones ont été instituées autour de monuments historiques, dans des quartiers mais aussi des sites à protéger. Elle sont sous l’entière responsabilité de la commune, avec l’assistance de l’Architecte des bâtiments de France.

Les ZPPAUP comportent des prescriptions particulières en matière d’architecture et de paysage. Les travaux de construction, de démolition, de déboisement, de transformation ou de modification de l’aspect des immeubles compris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à une autorisation spéciale.

[2] Les secteurs sauvegardés :
Les secteurs sauvegardés font l’objet d’une mesure de protection portant selon la loi, sur des secteurs présentant des caractères historiques, esthétiques ou de natures à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles. Les secteurs sauvegardés ont en effet été spécialement introduits par la loi Malraux, pour la sauvegarde des centres urbains historiques et plus largement d’ensembles urbains d’intérêt patrimonial.

Pourquoi les produits Malraux sont au dessus des prix du marché immobilier traditionnel ?

L’emplacement, la qualité architecturale et la rareté des programmes immobiliers proposés en Malraux en centre ville sauvegardé, les coûts de rénovations et le cahier des charges techniques et juridiques imposés par la DRAC (Bâtiment de France) explique l’écart constaté avec le marché de l’immobilier ancien traditionnel. Ce prix d’acquisition élevé se traduit par une rentabilité locative légèrement inférieure à un investissement immobilier non Malraux.

Les loyers sont ils encadrés plafonnés, ou soumis à conditions de ressources des locataires ?

Non, la loi Malraux impose une location en nue pendant 9 ans à titre de résidence principale ou d’activité commerciale du locataire. Mais aucune restriction, condition de ressources du locataire ou plafond ne s’appliquent au montant du loyer.

Pourquoi investir en Malraux plutôt qu’en immobilier locatif classique ?

La qualité du bien et sa valeur patrimoniale sont les principales motivations d’une acquisition avec le dispositif Malraux. L’attrait des investisseurs pour la « belle pierre » située dans des emplacements souvent prestigieux les poussent à choisir ce type de produit. Sans oublier l’attractivité de l’impact fiscal sur la décision d’achat, avec une défiscalisation pouvant atteindre 30 000 € par an sur la durée des travaux de rénovation du bien.

Simulation de défiscalisation loi Malraux :

Simulation pour l’acquisition d’un appartement de 2 pièces de 305 000 € TTC à Bordeaux sous le régime du dispositif Malraux en 2017.

Vous achetez un appartement en loi Malraux pour un prix foncier de 174 500 € TTC « Acte en main ». Les travaux de réhabilitation se montent à 130 500 €. L’investissement total est financé à hauteur de 290 000 € par un emprunt au taux de 2,49 % (assurance comprise) sur 20 ans et par un apport initial de 15 000 €. Votre mensualité de remboursement sera de 1 559.50 € par mois.

Les travaux de réhabilitation se répartissent sur les deux premières années à parts égales (65 250 € par an). Le rapport entre le prix du foncier et le prix des travaux sera donc de 57,2 % / 42,8 %. Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 625,55 €. Le prix du logement et du loyer n’est pas revalorisé dans cette simulation. La taxe foncière prévisible est de 650 €.

DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES :RECETTES MENSUELLES MOYENNES :

EPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 641,39 €

- Remboursement du prêt- Loyer
- Taxe foncière- Réduction d’impôt
1 732,92 €1 091,53 €

Au terme de l’opération, votre investissement aura été financée à 57,71 % par la réduction d’impôt (10,42 %) et par le locataire (47,29 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 641,39 €.

  • Réduction d'impôt : 10,5 %
  • Locataire : 47,3 %
  • Investisseur : 42,2 %

Au bout de 11 ans, vous revendez votre bien 305 000 €* (aucune revalorisation du bien), votre opération de défiscalisation vous aura rapportée un BENEFICE NET de 53 287 €.

*Le prix de revente est calculé sur un rendement locatif de 2,55 %.

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