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Défiscalisation loi Girardin immobilier
Loi Girardin immobilier
Défiscalisez jusqu'à 153 000 € sur 5 ans

La loi de défiscalisation la plus efficace

Réduction d’impôts de 22 % à 48 % du prix d’acquisition
Durée de détention courte de 5 ou 6 ans
Plafonnement spécifique à l’outre-mer de 18 000 € par an

étude gratuite

Défiscalisation loi Girardin immobilier

Le dispositif de défiscalisation loi Girardin immobilier est un mécanisme fiscal destiné à favoriser l’investissement immobilier pour les logements situés dans les Départements et Territoires d’Outre-Mer

La réduction d’impôt accordée au titre de la loi Girardin immobilier est comprise entre 22 % et 48 % selon la date du permis de construire et la destination du bien immobilier acquis, investissement locatif ou résidence principale. L’avantage fiscal est directement imputée sur le montant de l’impôt payé et l’impact de la défiscalisation est immédiat sur l’année d’acquisition. La loi Girardin bénéficie du plafonnement des niches fiscales spécifique à l’Outre-Mer qui se monte à 18 000 € par an.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt au titre de la loi Girardin immobilier en investissement locatif, les logements acquis doivent être loués nus en résidence principale pendant 5 ou 6 ans.

Critères de choix *

Défiscalisation

Rendement

Liquidité

Ticket d'entrée

* La loi Girardin immobilier permet une défiscalisation importante de 26 % à 48 % en investissement locatif avec un plafonnement spécifique à 18 000 € par an. C’est l’un des dispositif de défiscalisation les plus performants pour les particuliers. Les rendements observés sur l’investissement locatif dans les Dom-Tom sont souvent supérieurs à 4 %. Avec une durée de détention obligatoire de 5 ans minimum, l’investissement reste plus disponible que pour un investissement immobilier locatif classique. Le choix de l’emplacement est primordial pour réduire le risque locatif sur ce type d’opération.

Le dispositif loi Girardin

La loi Girardin permet de pallier l’insuffisance locative, très importante dans les Dom-Tom. Par conséquent, les investisseurs peuvent acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans les départements, pays et communautés d’Outre-Mer. Les investissements éligibles au dispositif de défiscalisation Girardin immobilier sont l’investissement en résidence principale et l’investissement locatif.

Les logements concernés par cette loi sont tous les immeubles neufs, situés dans les départements d’Outre-Mer : Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, les territoires d’Outre-Mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna

La loi Girardin immobilier pour les particuliers

Il s’agit d’un mécanisme à forte défiscalisation se manifestant par une réduction directe de l’impôt payé sur l’année d’acquisition du bien immobilier :

Pour un investissement immobilier locatif, le taux de réduction d’impôt accordé est de 26 % à 48 % du prix d’acquisition. La défiscalisation varie selon la date du permis de construire, l’emplacement du logement en ZUS et l’utilisation d’énergie renouvelable. L’investisseur prend l’engagement de louer le logement pendant 5 ans au moins, durée pendant laquelle il bénéficie de la réduction d’impôt.

Pour un investissement immobilier en résidence principale, le taux de défiscalisation se porte à 18 % du prix d’acquisition soumis à plafonnement en fonction de la taille du foyer. Le propriétaire prend l’engagement d’occuper son bien au titre de son habitation principale pendant 5 ans au moins et peut défiscaliser sur 10 ans.

En plus de la défiscalisation, certains avantages sont octroyés aux acquéreurs : la réduction des charges et des intérêts d’emprunt sur l’ensemble des revenus locatifs, la déduction de la taxe foncière et son exonération les deux premières années.

La défiscalisation est maximale lorsque le bien est mis en location sous conditions de revenus du locataire et d’un plafonnement du loyer. C’est ce que l’on appelle le « locatif intermédiaire ».

En louant le bien en « locatif intermédiaire » le législateur permet de défiscaliser jusqu’à 48 % du montant de l’acquisition plafonné.

La loi Girardin immobilier pour les sociétés

La loi Girardin immobilier appliquée aux sociétés permet de déduire la totalité du prix d’acquisition d’un logement neuf acquis dans les Dom-Tom du résultat des sociétés soumises à l’IS.

La société acquéreuse d’un logement éligible au dispositif Girardin peut choisir d’amortir le bien à 100 % l’année de l’acquisition ou de l’amortir sur plusieurs années comme une immobilisation classique. Le déficit alors constitué par l’investissement est reportable sans limite sur les années suivantes et peut même faire l’objet d’un carry-back sur les années précédente sous certaines conditions.

En plus de ces avantages fiscaux, la société peut déduire la totalité des intérêts d’emprunt liés à l’opération immobilière. A la fin de l’opération de défiscalisation, le logement peut être transféré pour sa valeur vénale aux dirigeants de la société.

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, le logement doit être loué en résidence principale pendant une durée minimum de 6 ans.

Peut-on encore bénéficier de la loi Girardin immobilier en 2017 ?

Oui, il est encore possible de réduire son impôt grâce à cette loi sous certaines conditions qui deviennent de plus en plus rares.
Il faut notamment que la construction bénéficie d’un permis de construire de 2010 ou antérieur, et que l’ouverture de chantier pour garder la validité du permis ait été faite dans les 3 ans qui suivent l’obtention du permis ou éventuellement qu’il y ait eu un recours sur le permis ce qui le prolonge de fait.

Quelles sont les avantages dont on peut bénéficier grâce à la loi Girardin ?

La loi Girardin permet de réduire son impôt de 38 % ou 40 % (si il y a de l’énergie solaire) répartis sur 5 ans avec une limite de 2 449 € HT ou 2 657 € TTC euros du m² pris en compte pour la réduction (ex: Pour un appartement de 50 m² à 170 000 euros à Cayenne sans énergie solaire, on applique la réduction de 38 % non pas sur 170 000 euros mais sur 122 400 euros soit 50 m² X 2 449 €, donc la réduction sera de 9 306 euros par an durant 5 ans.)
L’autre avantage est le plafond des loyers beaucoup plus élevé que pour la loi Pinel outre-mer, soit 13,91 euros du m² dans les Dom contre 10,13 € en Pinel outre-mer et 17,41 €/m² dans les Tom contre 12,54 € en Pinel outre-mer. Le plafond des revenus des locataires est aussi plus élevé en Girardin.

Doit-on appliquer la limite de 2 448 euros HT ou celle 2 656 euros TTC pour calculer la base pour la réduction ?

On applique celle de 2657 euros pour les Départements ou Territoires soumis à la TVA soit Guadeloupe, Martinique, Réunion, Mayotte et celui de 2449 euros pour ceux non soumis à la TVA soit Saint Martin, La Guyane, La Nouvelle Calédonie et la Polynésie Française.

Un investissement en Loi Girardin bénéficie-t’il du plafonnement des niches fiscales à 18 000 euros ?

Oui le plafond des 18 000 euros est ouvert à tous les investissements outre-mer, donc de fait à ceux réalisés par le biais de la loi Girardin immobilier, ce plafond peut être plus élevé en fonction de la date d’ouverture de chantier (DOC), puisque cette date conditionne le droit d’appliquer le plafond de l’année de la DOC, par exemple un investissement dont l’ouverture de chantier a été déclarée en 2011 bénéficie du plafond de cette année soit 18 000 euros + 6 % des revenus.

Puis-je cumuler la même année un investissement Girardin et un Pinel outre-mer ?

Oui, sans limite de plafond pour la loi Girardin et une limite de 300 000 euros pour la loi Pinel outre-mer, la réduction des deux investissements pour être optimale doit rentrer dans le plafond de la niche fiscale des 18 000 euros ou plus selon la DOC de l’investissement avec le dispositif Girardin.

Jusqu’à quand la Loi Girardin peut elle s’appliquer selon ces règles ?

La loi Girardin immobilier s’éteint totalement fin 2017.

Peut-on encore espérer trouver des programmes Girardin avec un permis de construire antérieur à 2010 de bonne qualité ?

Il y a encore quelques programmes immobilier en loi Girardin qui sont en cours de construction (donc pas d’invendus) dont les permis de construire avaient été déposés en 2010 voir avant et qui ont eu des recours, le recours étant purgé, la construction peut démarrer.
D’autres constructions bénéficiaient d’un seul permis pour plusieurs bâtiments qui ont été réalisés sur plusieurs années. Dans ce cas de figure si l’emplacement est bon, l’investissement sera pérenne et bénéficiera d’une réduction d’impôt comme il n’en existe plus avec les dispositifs fiscaux en vigueur.

Simulation de défiscalisation loi Girardin :

Simulation pour l’acquisition d’un appartement neuf de trois pièces à Tahiti sur les hauteurs de Papeete sous le régime du dispositif Girardin intermédiaire (permis de construire de 2012). Le programme sera livré en décembre 2017.

Vous achetez un logement en loi Girardin immobilier (PC 2012) pour un prix « Acte en main » de 206 000 € TTC. Vous financez votre investissement par un prêt à 2.45 % (assurance incluse) sur 16 ans. Le montant de la mensualité d’emprunt sera de 1 403,6 €.

Le loyer mensuel à la charge du locataire est de 850 € revalorisé de 1 % par an. La taxe foncière prévisible sera de 800 €, exonérée à 100 % pendant deux ans. Les charges locatives et de copropriété sont estimées à 13 % par an.

DÉPENSES MENSUELLES MOYENNES :RECETTES MENSUELLES MOYENNES :

EPARGNE MOYENNE MENSUELLE : 205,70 €

- Remboursement du prêt- Loyer
- Taxe foncière- Réduction d’impôt
1 467,58 €1 261,88 €

Au terme de l’opération, l’acquisition de l’appartement aura été financée à 83,74 % par la réduction d’impôt (27,46 %) et par le locataire (56,28 %). L’effort d’épargne mensuel moyen calculé sur la durée de l’emprunt est de 205,70 €.

  • Réduction d'impôt : 27,6 %
  • Locataire : 56,3 %
  • Investisseur : 16,1 %

Au bout de 8 ans, si vous choisissez de revendre votre bien pour 214 427 €* ( + 1 % par an), votre opération de défiscalisation en loi Girardin vous aura rapportée un BENEFICE NET de 74 928 €.

*Prix de revente revalorisé sur la base du prix d’acquisition initial hors taxe, incluant des frais d’intermédiation. Le rendement locatif claculé sur le prix de revente est de 4,75 %.

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