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K&P Défiscalisation, défiscalisation immobilière et financière
Défiscalisation loi Girardin immobilier
Loi Girardinimmobilier
Défiscalisez jusqu'à 100 % de votre IS

La meilleure solution pour défiscaliser votre IS

Déduction du montant de l’acquisition du résultat imposable
Déduction des charges, des intérêts et amortissements
Durée de détention courte de 5 ou 6 ans

étude gratuite

Défiscalisation loi Girardin immobilier

Le dispositif de défiscalisation IS loi Girardin immobilier est un mécanisme fiscal apparenté à la défiscalisation immobilière qui est destiné à favoriser l’investissement immobilier pour les logements situés dans les Départements et Territoires d’Outre-Mer

La loi Girardin immobilier permet de déduire le montant de l’acquisition d’un bien immobilier neuf destiné à la location du résultat d’une société soumise à l’IS (SARL, SA, SAS, SCI etc.) à condition que ces derniers soient situés dans les Territoires ou Départements d’outre-mer. Soit une défiscalisation de l’impôt sur les sociétés de 15 % ou 26,5 % selon le résultat et le taux d’imposition retenu. L’impact de la défiscalisation est immédiat sur l’année d’acquisition, les excédents éventuels sont reportables sur les exercices suivants.

En plus de cette défiscalisation, les intérêts d’emprunt et les charges liées à l’acquisition sont déductibles du résultat de la société. De plus, l’investissement bénéficie d’un amortissement comptable et fiscal classique de l’actif immobilier.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt au titre de la loi Girardin immobilier en investissement locatif, les logements acquis doivent être loués nus en résidence principale pendant 6 ans.

Critères de choix *

Défiscalisation

Rendement

Liquidité

Ticket d'entrée

* La loi Girardin immobilier permet une défiscalisation du montant de l’investissement (hors frais d’acquisition) dans la limite de 2 664 € HT/m² du résultat imposable, soit une réduction d’impôt de 15% à 25 % (selon le taux d’imposition à l’IS) et sans plafonnement. C’est l’un des dispositifs de défiscalisation les plus performants pour les sociétés. Les rendements observés sur l’investissement locatif dans les départements et territoires d’outre-mer sont souvent supérieurs à 4 %. Avec une durée de détention obligatoire de 6 ans minimum, l’investissement reste plus disponible que pour un investissement immobilier locatif classique. Le choix de l’emplacement est primordial pour réduire le risque locatif sur ce type d’opération.

Exemple de défiscalisation loi Girardin immobilier

Simulation de défiscalisation loi Girardin immobilier pour les sociétés :

Simulation pour l’acquisition d’un appartement neuf de trois pièces à Tahiti sur les hauteurs de Papeete sous le régime du dispositif Girardin immobilier pour les sociétés. Le programme sera livré en décembre 2023.

Vous achetez un logement en loi Girardin immobilier pour un prix « hors frais d’acquisition » de 300 000 € TTC.

EXERCICE N : EXERCICE N+1 :
Résultat net avant impôt200 000 €250 000 €
Investissement Girardin immobilier
/ Report du déficit
300 000 €100 000 €
Résultat fiscal avant impôt0 €150 000 €
Déficit reportable100 000 €0 €
Impôt sur les sociétés (IS)0 €
au lieu de 46 188 €
5 718 € (38 120 € x 15%)
+ 40 470 € (200 000 € - 38 120 € x 25 %)
33 688 €
au lieu de 58 688 €
5 718 € (38 120 € x 15%)
+ 52 970 € (250 000 € - 38 120 € x 25 %)
Economie d'impôts46 188 €25 000 €
Trésorerie distribuable200 000 €216 312 €

Sur deux exercices, l’opération vous aura permis de réduire votre IS de 71 188 € (sans compter la déduction au titre des amortissements et des charges d’intérêts d’emprunt éventuels) et d’augmenter d’autant votre trésorerie distribuable aux actionnaires.

Descriptif de la loi Girardin immobilier

Le dispositif loi Girardin immobilier

La loi Girardin permet de pallier l’insuffisance locative, très importante dans les territoires d’outre-mer. Par conséquent, les investisseurs peuvent acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans les départements, pays et communautés d’Outre-Mer. Les investissements éligibles au dispositif de défiscalisation Girardin immobilier sont destinés à la location.

Les logements concernés par cette loi sont tous les immeubles neufs, situés dans les départements d’Outre-Mer : Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, les territoires d’Outre-Mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna

Le dispositif Girardin immobilier pour les sociétés

La loi Girardin immobilier pour les sociétés permet de déduire la totalité du prix d’acquisition (minoré le cas échéant des frais d’acquisition et des aides publiques reçues) d’un logement neuf acquis dans les Dom-Com du résultat des sociétés soumises à l’IS. Le calcul de la réduction d’impôt est plafonné à 2664 € HT par m², soit 2890 € TTC par m² dans les départements, pays et communautés d’Outre-Mer soumis à TVA (8.5%).

La société acquéreuse d’un logement éligible au dispositif Girardin peut choisir de déduire 100 % de la réduction d’impôt obtenue l’année de l’acquisition, si son résultat le permet. Cependant, la déduction est reportable sans limite sur les années suivantes et peut même faire l’objet d’un carry-back sur les années précédente sous certaines conditions. En plus de ces avantages fiscaux, la société peut déduire la totalité des intérêts d’emprunt liés à l’opération immobilière et l’investissement fait l’objet d’un amortissement sur plusieurs années comme une immobilisation classique.

A la fin de l’opération de défiscalisation, le logement peut être transféré pour sa valeur vénale aux dirigeants de la société.

Le dispositif de défiscalisation IS Girardin immobilier n’est pas plafonné, mais les investissements supérieurs à 1 millions d’euros doivent faire l’objet d’un agrément de l’administration fiscal.

Les investissements éligibles au dispositif Girardin immobilier peuvent se faire sous trois formes différentes :

  1. Investissement direct : la société soumise à l’IS qui veut bénéficier de l’avantage fiscal achète directement le bien et le loue selon les règles de la loi (article 217 undecies I du CGI).
  2. Investissement indirect par le biais d’une société de personnes SNC, SCI, SCS (selon l’article 8 du CGI), cette société à l’IS devra investir dans une société qui achètera directement l’appartement ou l’immeuble qui devrai être loué nu et en résidence principale selon les règles de la loi.
  3. Investissement indirect par souscription au capital d’une société soumise à l’IS, cette dernière procédera à l’acquisition du logement ou de l’immeuble neuf (article 217 undecies II ter du CGI).

Selon l’option choisie, la déduction du prix de l’acquisition sera soit par rapport au montant du bien acheté soit par rapport au montant de la souscription au capital de la société soumise à l’IS.

Les avantages de la défiscalisation Girardin immobilier pour les sociétés

En premier lieu la réduction de la facture IS en partie ou en totalité dès l’année d’acquisition. Grâce à cette économie d’impôt un surplus de trésorerie immédiate peut être utilisée pour de la distribution supplémentaire de dividende ou pour des investissements.

  • La déduction extracomptable du coût de l’investissement.
  • Si l’investissement a été financé par un prêt bancaire, les intérêts sont déductibles.
  • Économie d’IS supplémentaire grâce à l’imputation des charges et d’un amortissement comptable et fiscal classique de l’actif immobilier.
  • Possibilité au terme de l’engagement de faire de la location meublée pour faire profiter les salariés de l’entreprise ou possibilité de rachat attractif d’un ou des gérants.

Les conditions à respecter pour bénéficier de la loi Girardin immobilier pour les sociétés

  • L’acquisition doit être réalisée dans un département ou territoire d’outre-mer avant le 31 décembre.
  • L’entreprise s’engage à louer l’appartement ou l’immeuble nu dans les six mois qui suit son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et ceci durant six ans au minimum à des personnes qui en font leur résidence principale.
  • L’entreprise s’engage à respecter le loyer et les ressources du locataire qui ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret selon la localisation, et le nombre de personnes du foyer.
  • Pour les sociétés ayant eu recours à une souscription, le souscripteur doit conserver ces titres un minimum de 5 ans.
  • Pour les investissements au-dessus d’un million d’euros par an, l’opération doit obtenir un agrément de l’administration fiscale.

Questions fréquentes sur la loi Girardin immobilier

Qui peut bénéficier de la loi Girardin immobilier sur l’IS ?

Toutes les sociétés françaises soumises à l’impôt sur les sociétés.

Quel résultat une société doit-elle détenir pour faire un investissement ?

Le résultat a peu d’importance dans la mesure où le montant de la déduction d’impôt est reportable sur plusieurs exercices. Il est bien sûr préférable d’affecter le montant de son investissement sur la fraction du résultat soumise à l’impôt sur les sociétés.

De combien une société doit-elle disposer pour investir ?

Le montant de la trésorerie disponible a peu d’importance dans la mesure où la société peut avoir recours à l’emprunt.

Quelles sont les clés pour réussir un investissement en loi Girardin immobilier IS ?

Comme pour tout investissement immobilier locatif classique, pour garantir son opération de défiscalisation en Loi Girardin immobilier sur l’IS, il est important de suivre ces recommandations de bon sens :

  • Acheter le bien immobilier au prix du marché,
  • Privilégier un emplacement de qualité,
  • S’assurer de la réalité de la demande locative,
  • Sécuriser les loyers au moyen d’une garantie locative.

Dans quel secteur géographique peut-on investir en loi Girardin immobilier ?

L’investissement en loi Girardin immobilier n’est possible que dans les départements, territoires et collectivités d’outre-mer. La France d’outre-mer comprend plus d’une dizaine d’iles ou de territoires : la Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, la Guyane, la Guadeloupe, la Martinique, la Réunion, Saint-Martin, Mayotte ou encore Wallis et Futuna, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon ainsi que les Terres australes et antarctiques françaises.

Peut-on revendre son bien avant la fin de la durée réglementaire de mise en location ?

Non, la durée obligatoire de détention et de mise en location est fixée à 6 ans incompressibles. En cas de revente anticipée, la défiscalisation est annulée et société doit réintégrer la déduction d’impôts perçue les années précédentes dans son revenu foncier de l’année en cours. Au bout des 6 années de location, l’investisseur n’a plus d’obligations réglementaires et peut donc choisir de vendre le bien immobilier ou de le garder pour en faire bénéficier ses salariés par exemple.

Est-il possible de faire plusieurs investissements en loi Girardin immobilier ?

Oui, la seule condition est de ne pas dépasser 1 million d’euros par investissement et par exercice comptable.

Que se passe-t-il en cas de vacance locative ?

Le propriétaire doit être en mesure de prouver à l’administration fiscale qu’il est en recherche active d’un nouveau locataire.

Quelles sont les démarches administratives à effectuer ?

Au moment de la déclaration d’IS, il suffit de remplir les formulaires demandés par l’administration fiscale et de les joindre à la déclaration de résultats.

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