La défiscalisation à la portée du plus grand nombre
Les SCPI fiscales font partie des dispositifs de défiscalisation financière. Les sociétés civiles de placement immobilier sont des produits d’investissement ayant comme sous-jacent un actif immobilier. Le code monétaire et financier (art. L. 214-86 et suivants, art. R.214-130 et suivants) fixe le régime juridique, les règles de souscription des parts et leur contrôle. Il existe deux types de SCPI fiscales : celles octroyant une réduction d’impôt sur le revenu et celles permettant de gommer tout ou partie des revenus fonciers existants. Les obligations pesant sur ces SCPI fiscales sont les mêmes que celles qui prévalent ont cours pour les dispositifs de défiscalisation éponymes. Les SCPI fiscales sont accessibles dès 10 000 € d’investissement.
Les SCPI Pinel et Malraux permettent de défiscaliser l’impôt sur le revenu. Les premières bénéficient d’une réduction d’impôt de 2 % du montant souscrit par an pendant 6 ou 9 ans, puis 1 % supplémentaire entre la 10ème et la 12ème année. Les SCPI Malraux octroient aux investisseurs une réduction d’impôt de 18 % du montant souscrit, en une seule fois.
Les SCPI de déficit foncier permettent quant à elles, de déduire de revenus fonciers existants la totalité du montant des travaux de transformation et d’amélioration des immeubles acquis. De surcroît, elles autorisent leurs détenteurs d’imputer sur leur revenu global, un déficit foncier dans la limite de 10 700 € par an.
Critères de choix *
Défiscalisation
Rendement
Liquidité
Ticket d'entrée
* Le taux de réduction d’impôt varie 12 % à 21 % pour les SCPI Pinel (en fonction de l’engagement de location de 6 à 12 ans). Il est de 18 % pour les SCPI Malraux. La SCPI de déficit foncier permet de réduire les revenus fonciers existant et d’imputer un déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Les rendements des SCPI sont de l’ordre de 2 % hors défiscalisation. Les SCPI fiscales s’adressent à un très large public compte tenu des seuils de souscription très abordables. Les SCPI permettent de se constituer un patrimoine immobilier diversifié géographiquement et mutualisé du fait d’une multitude de locataires. Comme pour tout investissement immobilier, il convient de prêter une attention toute particulière à l’emplacement des immeubles.
Exemple de défiscalisation SCPI fiscales
Un couple marié investit 10 000 € dans une SCPI fiscale Loi Malraux en 2023
- Le taux de réduction d’impôt s’élève 18 % du montant investi uniquement sur l’année de la souscription.
- La réduction d’impôt sera égale à 10 000 € x 18 % = 1 800 € et imputable sur l’impôt 2023 à régler sur les revenus de l’année 2023.
- Ils pourront bénéficier des loyers versés par la SCPI dès la période de mise en location des biens.
Pour un investissement total de 10 000 € dans une SCPI fiscale Loi Malraux, le couple bénéficiera d’une réduction directe d’impôt au titre de ses revenus 2023 d’un montant de 1 800 €.
Un célibataire investit 15 000 € dans une SCPI fiscale Pinel en 2023
- Le taux de réduction d’impôt s’élève à 18 % du montant investi sur une durée de 9 ans, soit 2 % par an.
- La réduction d’impôt sera égale à 18 % x 15 000 € = 2 700 € soit 300 € par an pendant les 9 ans qui suivent l’année de la souscription.
- Il pourra bénéficier des loyers versés par la SCPI dès la période de mise en location des biens.
Pour un investissement total de 15 000 € dans une SCPI fiscale Pinel, le célibataire bénéficiera d’une réduction directe d’impôt au titre de ses revenus 2023 à 2032 d’un montant total de 2 700 €.
Descriptif des SCPI fiscales
Dispositif relatif aux SCPI fiscales
Les règles et obligations relatives à ces incitations fiscales sont les mêmes que celles observées pour les dispositifs Pinel et Malraux ainsi que celles qui prévalent pour le mécanisme du déficit foncier.
Comme pour les dispositifs Pinel ou Malraux ou les opérations de déficit foncier, la vie des SCPI est rythmée par trois périodes :
- Phase d’acquisition / rénovation ou construction.
- Mise en location pendant neuf années.
- Dissolution de la SCPI.
La seule différence avec une acquisition immobilière classique tient au dénouement de l’opération. Dans le cadre d’une SCPI fiscale, l’investisseur récupérera la contrepartie de la vente de ses parts lors de la dissolution de la SCPI (correspondant à la revente de l’ensemble des biens immobiliers), selon un calendrier déterminé dans les statuts (l’assemblée des actionnaires peut proroger le mandat du gestionnaire de la SCPI si la situation du marché immobilier l’exige). Là aussi, les règles de détention inhérentes aux SCPI suivent celles des dispositifs de défiscalisation du même nom. Dans une opération de défiscalisation classique, l’investisseur a toute latitude pour conserver ou revendre son bien, une fois ses obligations remplies en regard de l’incitation fiscale à laquelle il aura recouru.
Fonctionnement des SCPI fiscales
Comme pour le dispositif fiscal Pinel, les SCPI du même nom octroient à leurs détenteurs une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % sur une durée correspondante de 6, 9 ou 12 ans sur la base de 100 % de la somme investie, dans une limite de 300 000 € par an. Les SCPI Malraux permettent une réduction de 18 % du montant souscrit l’année qui suit celle de la souscription des parts.
Les règles du plafonnement des niches fiscales s’appliquent aussi pour les SCPI fiscales.
Avantages des SCPI fiscales
L’investisseur peut acquérir un nombre de parts précis pour réduire son imposition. L’investissement en SCPI fiscales permet à un plus grand nombre d’accéder aux mécanismes de la défiscalisation, dès 2 000 € d’impôt sur le revenu. L’investisseur se construit un patrimoine diversifié avec un apport de plusieurs milliers d’euros. L’investisseur en SCPI est déchargé de toutes les obligations et contraintes liées à l’acquisition et la gestion d’un bien en propre (pas de gestion locative, pas de remise en l’état des biens…). L’investisseur profite de la réduction d’impôt l’année qui suit celle de l’acquisition et non pas à la date de la livraison du bien.
Conditions des SCPI fiscales
Là encore, les règles et obligations qui prévalent aux dispositifs Pinel, Malraux et du déficit foncier s’appliquent aux SCPI fiscales.
Questions fréquentes sur les SCPI fiscales
Quel est le montant de la réduction d’impôt ?
La SCPI Pinel octroie une réduction d’impôt égale à 2 % par an du montant souscrit et ce pendant 9 ans dans la majorité des cas puis de 1 % pendant 3 ans selon les SCPI. Avec les SCPI Malraux, la réduction d’impôt est d’environ 18 % du montant investi. Dans les deux cas, la réduction d’impôt intervient l’année qui suit celle de la souscription.
Pour ce qui est des SCPI de déficit foncier, le déficit s’impute selon les modalités fixées lors de la souscription (entre 1 et 3 ans). Généralement, l’année qui suit celle de la souscription.
Quelles sont les limites de ce type d’investissement ?
Il s’agit d’un investissement immobilier avant toute chose. Les critères de choix doivent être les mêmes que ceux qui dictent une acquisition en directe. Compte tenu de la spécificité des SCPI, notamment en termes de constitution, de mise en location et de dissolution, le cycle de détention est d’environ 15 ans.
Le calcul de la plus-value immobilière est réalisé par rapport au prix d’acquisition foncier de l’opération, et non pas par rapport à la valeur d’acquisition des parts qui inclus le montant des travaux.
Peut-on revendre ses parts avant la dissolution de la SCPI ?
Les détenteurs de parts sont obligés de les conserver pendant la phase de mise en location. La cession à des tiers ne permet pas de transmettre un éventuel avantage fiscal restant à courir. Par ailleurs, le cédant devra trouver un nouvel acquéreur.
Quel est le montant des frais de notaire ?
Il n’existe pas dans le cadre de l’achat de parts de SCPI.
Quel est le rendement des SCPI fiscales ?
À l’heure actuelle, le rendement perçu par les détenteurs de parts de SCPI fiscales est de l’ordre de 1,5 % à 2 %, une fois la mise en location des biens réalisée. Précisons que ce rendement est net. Toutes les charges liées à la location ont été déduites en amont (charges de copropriété, gestion et assurances locatives, remise en l’état des biens, taxe foncière…).
À quel moment doit-on acheter des SCPI ?
À n’importe quel moment de l’année mais dans la limite des parts disponibles. L’avantage fiscal n’est pas proratisé.
Quelle différence entre les SCPI Pinel et Malraux et les SCPI de déficit foncier ?
Les deux premières créent une réduction d’impôt au profit des détenteurs de parts. La troisième va permettre de limiter voire d’effacer des revenus fonciers existant. L’impact fiscal dans ce dernier cas est fonction de la tranche marginale d’imposition. Plus la T.M.I est importante et plus l’incitation fiscale sera puissante.
