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Les Villes De Plus De Cent Mille Habitants Pour Défiscaliser En Loi Pinel

Les villes de plus de cent mille habitants pour défiscaliser en loi Pinel

La loi Pinel, promulguée en 2014 et prolongée au 1er janvier 2018 a été recentrée sur les communes qui connaissent une forte tension locative (classée en zone A bis, A et B1). Parmi ces communes, 36 seulement affichent une population totale de plus de 100 000 habitants. Voici la liste de ces communes qui présentent certaines garanties locatives aux yeux des investisseurs pour défiscaliser en loi Pinel.

Bien sûr, la corrélation entre la tension locative et la population totale n’est pas le seul critère à prendre en compte si vous souhaitez vous assurer de réaliser un investissement locatif sécurisé. Il faudra, entre autres critères, vous renseigner sur le potentiel locatif des emplacements précis au sein de ces communes et vous assurer de la conformité du prix d’achat au regard du prix de vente local.

Les communes concernées par la loi Pinel sont classées par zones de tension locatives de A bis à C, A bis représente les zones les plus tendues, A les zones tendues et B1 les zones moins tendues. Les zones B2 et C ont été retirées ou seront retirées progressivement du dispositif Pinel. Plus le marché locatif est tendu, plus il est favorable au propriétaire.

Les villes de plus de 100 mille habitants pour défiscaliser en loi Pinel :

VilleDépt.PopulationZone Pinel
Paris752249975A bis
Marseille13850636A
Lyon69491268A
Toulouse31447340B1
Nice6344064A
Nantes44287845B1
Strasbourg67272222B1
Montpellier34264538A
Bordeaux33239399B1
Lille59227533A
Rennes35208033B1
Reims51180752B1
Le Havre76174156B1
Toulon83163974A
Grenoble38157424B1
Dijon21151672B1
Saint-Denis974145347B1
Villeurbanne69145034A
Nîmes30144940B1
Clermont-Ferrand63140957B1
Aix-en-Provence13140684A
Limoges87137758B1
Tours37134633B1
Amiens80133327B1
Metz57119962B1
Perpignan66118238B1
Boulogne-Billancourt92116220A bis
Orléans45114185B1
Rouen76111553B1
Mulhouse68110351B1
Caen14108793B1
Saint-Denis93107762A bis
Nancy54105382B1
Argenteuil95104282A
Saint-Paul974103916B1
Montreuil93103068A bis

Quelle analyse peut-on faire de ce classement ?

Tout d’abord on remarque que seules 4 communes parmi ces villes de plus de 100 000 habitants sont classées dans la zone A bis et qu’elles sont toutes situées en région parisienne : Paris, Boulogne-Billancourt, Saint-Denis et Montreuil. 9 villes sont classées en zone A : Marseille, Lyon, Nice, Montpellier, Lille, Toulon, Villeurbanne, Aix-en-Provence et Argenteuil. Et 23 villes se situent dans la zone B1 : Toulouse, Nantes, Strasbourg, Bordeaux, Rennes, Reims, Le Havre, Grenoble, Dijon, Saint-Denis (Réunion), Nîmes, Clermont-Ferrand, Limoges, Tours, Amiens, Metz, Perpignan, Orléans, Rouen, Mulhouse, Caen, Nancy, Saint-Paul (Réunion).

Saint-Denis et Saint-Paul, ne sont pas concernées par la loi Pinel, mais par la loi Pinel outre-mer (voir loi Pinel outre-mer).

Parmi ces communes, un certain nombre, comme Paris ou Boulogne-Billancourt, souffrent d’un prix immobilier moyen au mètre carré qui les rendent moins attractives au dispositif Pinel, avec un prix moyen qui fluctue selon les quartiers de 6 000 € à plus de 15 000 € /m² à Paris et de 6 000 € à 12 000 € /m² à Boulogne-Billancourt. Pour rappel, la défiscalisation Pinel est plafonnée à 5.500 € /m², quelle que soit la zone et le plafond d’investissement en loi Pinel est de 300 000 € par an et par foyer fiscal.

Cependant, les villes de Montreuil et Saint-Denis, toutes deux situées en zone A bis, connaissent des prix immobiliers plus raisonnables (entre 2 500 € et 8 000 € /m² en moyenne) et permettent d’envisager, selon ces critères, de bonnes opportunités pour les investisseurs qui souhaitent défiscaliser en loi Pinel. De même, la ville d’Argenteuil, située en région parisienne et classée en zone A, témoigne d’une attractivité équivalente.

Ce raisonnement est aussi valable pour les grandes villes de provinces, où les prix sont parfois très élevés dans certains quartiers. Bordeaux, par exemple, a connu un enchérissement important de son parc immobilier avec, entre autres évolutions positives, l’amélioration de la ligne TGV Paris -Bordeaux et l’afflux de nouveaux habitants. Cette hausse des prix a mécaniquement réduit l’attrait de ces quartiers pour les investisseurs en loi Pinel.

En effet, la loi Pinel impose également un plafonnement sur les loyers (loyers dits « intermédiaires »). Ils ne peuvent pas excéder 16,83 € le mètre carré en zone A bis, 12,5 € en zone A et 10,07 € en zone B1. Ainsi, Des villes comme Saint-Denis ou Montreuil classée en zone A bis avec des prix moyens autour de 4 000 € le m² offrent des rentabilités bien supérieures en comparaison à des villes de zone B1 avec un prix au m² équivalent voir supérieur.

Aussi, les investisseurs peuvent faire le pari d’un arbitrage entre des quartiers mitoyens ou même entre des communes limitrophes. Ainsi, par exemple, une commune qui affiche un prix au m² de 3 500 € du m² en zone A bis, mais qui se situe à proximité d’une commune où le prix moyen est de 8 000 € pourra prétendre à une plus-value significative au terme de l’opération.

Quelle sont les limites de cette analyse ?

Le principe arbitraire de ne retenir pour cette analyse que les villes de plus de 100 000 habitants ne reflète pas la réalité de l’investissement immobilier locatif en France. En effet, il existe un nombre important de villes de moins de 100 000 habitants qui sont classées dans les zones A bis et A et qui présentent de réels atouts pour défiscaliser en loi Pinel.

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