L’immobilier est l’un de ces secteurs qui promet un excellent retour sur investissement à ceux qui prennent le risque d’investir en devenant propriétaire bailleur. Mais avant de se lancer dans un investissement locatif, et surtout afin d’investir de manière efficace, il y a tout de même quelques règles essentielles à respecter et astuces à connaître pour réduire le risque inhérent à tout investissement. L’intérêt d’avoir à l’esprit ces quelques principes fondamentaux est d’éviter que votre investissement ne soit la source de désillusions.

L’investissement immobilier locatif exige un minimum de rigueur et de professionnalisme.

Nous vous proposons ici, un récapitulatif de ces principes afin de mieux maîtriser votre investissement locatif.

Quelles sont les précautions à prendre avant de se lancer dans l’investissement locatif ?

Un grand nombre de facteurs peuvent déterminer la réussite d’un investissement dans l’immobilier locatif. De même, le fait de négliger certains de ces facteurs peut aussi être préjudiciable. Avant de se lancer dans ce type d’opération, certaines précautions doivent être prises.

En premier lieu, il faut détenir les bonnes informations sur : le type de logement sur lequel on veut investir (studio, appartement familial, maison etc.), le genre de location qu’on veut pratiquer (location en meublé ou vide ?), les tendances concernant la fixation du montant du loyer (Le loyer au m² en centre-ville sera plus cher qu’un loyer en zone pavillonnaire extra-urbaine), le mode de financement du projet immobilier (crédit à contracter auprès d’une banque, apport personnel etc.), les taxes, frais et impôts dont il faudra vous acquitter, etc.

Avoir toutes ces informations en main va vous permettre de mieux cerner les enjeux et les contraintes de votre investissement. De la même manière, Il est essentiel de bien définir les objectifs qui vous incitent à vous lancer dans un investissement locatif. Souhaitez-vous simplement percevoir des revenus complémentaires ? Souhaitez-vous défiscaliser vos revenus grâce aux dispositifs de défiscalisation immobilière ? Sur quelle durée souhaitez-vous investir (courte, moyenne ou longue) ? etc.

Une fois qu’on a défini ces différents objectifs, il faut prendre connaissance des informations relatives aux régimes juridiques entourant l’acte d’achat. En effet, si l’on achète seul, on n’est pas soumis aux mêmes prérogatives que lorsqu’on achète en couple ou à plusieurs. Et enfin, si l’on a des enfants ou de la famille à qui l’on envisage de léguer cette acquisition immobilière plus tard, il faudra prendre connaissance des lois relatives aux droits de succession.

Quelle est la stratégie à adopter pour son investissement immobilier ?

La question de la stratégie d’investissement est indispensable dans la mesure où une mauvaise approche de votre investissement peut vous faire perdre beaucoup de temps (et d’argent). Pour bien définir sa stratégie d’investissement, il faut simplement avoir à l’esprit les bonnes interrogations. En répondant à celles-ci, vous obtiendrez les données essentielles, qui vous permettront de bâtir la stratégie adéquate. Voici quelques exemples de questions qu’il faut impérativement se poser :

• Quel budget ais-je à ma disposition ?
• Combien d’années le logement sera-t-il loué ?
• Le logement sera-t-il récupéré en fin de location pour être occupé ?
• Le logement sera-t-il revendu afin de dégager une plus grande marge de bénéfices ?
• Est-il envisageable à un moment ou à un autre de léguer le logement à un membre de sa famille ?
• Etc.

Après avoir répondu à ces questions, vous serez en mesure de dégager deux points primordiaux à toute décision d’investissement immobilier : l’emplacement du bien et le type de logement que vous souhaitez acquérir.

L’emplacement du bien immobilier

L’emplacement est évidemment une donnée clé de l’équation pour la réussite de votre investissement locatif. Dans la mesure où tous ceux qui cherchent une nouvelle résidence souhaitent que celle-ci soit bien située. Dans les faits, cela se traduit par la proximité entre le logement et les différents commerces et services du quotidien (supermarché, bibliothèque etc.). La présence d’écoles ou autres lieux de formation peut aussi être un critère de choix important. Le logement doit également être accessible par les réseaux de transports en commun et les axes routiers. Enfin, il ne faut pas oublier non plus les lieux de loisirs : espaces verts, mais aussi théâtre, bar, restaurants etc. peuvent être des arguments supplémentaires pour les futurs locataires.  L’aspect de la sécurité ne doit pas non plus être ignoré.

Le type d’investissement locatif

Le choix d’un logement de type familial (maison ou grand appartement en ville) s’imposera par exemple, si vous envisagez de récupérer le bien acquis au bout d’un certain temps, pour y habiter ou le revendre, les loyers perçus durant la période de location vous auront alors permis de réduire les coûts d’acquisition. Par contre, si la rentabilité est votre unique objectif, alors il sera plus indiqué d’investir dans un logement de plus petite taille, dans une ville où l’on constate une adéquation idéale entre un prix d’acquisition raisonnable et une forte demande locative.

Les autres critères de choix d’un investissement locatif ?

Après avoir résolu les critères d’emplacement et de type de logement, d’autres critères sont aussi à prendre en considération lors de votre acquisition. Il s’agit de l’état du marché locatif et des potentialités de l’activité de location.

Le marché locatif

Lorsque que vous entreprenez d’investir dans l’immobilier locatif c’est pour faire des bénéfices. Dès lors, le marché locatif que vous aurez choisi doit être porteur. Cela signifie qu’il doit exister un réel besoin de logements dans la zone où se trouve votre investissement locatif. Certaines zones présentent à ce titre plus de certitudes que d’autres sur la demande locative. On peut citer par exemple : les départements d’Île-de-France, les régions frontalières ou encore les villes où il y a des universités.

Les potentialités de la location

Il arrive que dans certaines régions il y ait moins de demandes que de logements disponibles à louer. Dans ce cas, il devient compliqué de louer rapidement son bien immobilier et le loyer peut être revu à la baisse pour attirer les locataires. Pour éviter de tomber dans ce type de pièges, vous devrez mener votre petite enquête sur l’état de l’offre et de la demande en termes de logements locatifs.

Une autre donnée importante à collecter est le niveau des loyers pratiqués dans la ville ou le quartier dans lequel se trouve votre logement, mais aussi l’évolution de ces loyers (Les loyers sont-ils en baisse ou en hausse sur les cinq dernières années par exemple).

L’état de votre immobilier locatif

On va différencier ici deux types d’immobiliers locatifs : l’immobilier ancien et l’immobilier neuf.

Pour réaliser une opération rentable, il faut connaître les tendances de prix pratiqués dans les deux cas. En général, en termes d’acquisition de foncier, les logements neufs sont plus onéreux que les logements anciens d’environ 20 à 30 %. Mais les coûts éventuels de rénovations et le montant des loyers perçus amenuisent cet écart, les logements neufs se louant plus chers que les logements anciens, toutes choses égales par ailleurs.

De plus, l’État a mis en place toute une série de mesures fiscales de défiscalisation pour encourager l’investissement dans l’immobilier neuf (loi Pinel et autres dispositifs fiscaux de réductions d’impôts) et a réduit certaines charges d’acquisition (frais de notaire etc.).

Les biens immobiliers à rénover offrent également des avantages fiscaux non négligeables à ceux qui opteraient pour ce type d’investissement.

La question du budget

Dans un projet d’investissement immobilier, la question du budget ne peut être éludée, car elle y joue un rôle primordial. Et l’investissement locatif ne fait pas exception à la règle. Plus votre budget sera conséquent et plus le choix sera large quant aux types de logements que vous pourrez acquérir. Mais même un budget restreint peut vous permettre d’acheter un bien immobilier (dans ce cas envisager une opération en démembrement de propriété, ou l’acquisition d’un bien en location meublé dans une résidence de services par exemple).

Ci-dessous : les différentes composantes d’un budget d’investissement locatif.

L’épargne

L’épargne est la première ressource utilisée dans la composition d’un budget d’investissement immobilier, mais si elle n’est pas insuffisante à boucler celui-ci, d’autres solutions peuvent être envisagées (voir préférables selon la conjoncture) :

Le crédit immobilier

La solution du crédit immobilier est souvent la bonne option pour un investissement locatif. En effet, le recours au crédit permet de bénéficier du célèbre effet de levier (c’est-à-dire de démultiplier votre capacité d’endettement, tout en profitant du ratio de taux emprunt / inflation). Ainsi, grâce à ce dernier, il devient plus aisé d’acquérir un bien immobilier sur une durée plus longue. De plus, il ne faut pas perdre de vue que dans le cas d’un investissement locatif, chaque loyer perçu permettra de rembourser progressivement le crédit octroyé.

L’apport personnel

Ceux qui ont la possibilité d’intégrer à leur budget un apport personnel sont dans une situation intéressante dans la mesure où cela permet d’éviter un effort d’épargne mensuelle trop important sur la durée, et d’obtenir ainsi un meilleur taux de crédit auprès des banques ou instituts de crédits.