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ImmobilierImmobilierVers un atterrissage en douceur des prix de l'immobilierVers un atterrissage en douceur des prix de l'immobilier |
| La Tribune |
| 6 janvier 2006 |
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Selon la Fnaim, le ralentissement de la hausse devrait s'accentuer cette année. La progression des prix dans l'ancien devrait avoisiner 6 % à 7 % en 2006 contre 10,3 % en 2005 et 15,5 % en 2004.
 Prix de l'immobilier
Ce ralentissement est d'autant plus sensible que l'activité a été soutenue : le nombre de transactions réalisées par les ménages, tous intermédiaires confondus, a progressé de 3,1 %. Le nombre d'opérations dans l'ancien aurait ainsi atteint les 625.000 en 2005 contre 606.000 en 2004.
Signes positifs.
L'accalmie sur les prix a d'ores et déjà favorisé un léger redressement de la solvabilité des ménages qui s'était détériorée de 12 % entre 2002 et 2004. Les Français ont profité à la fois du ralentissement de la hausse des prix, du bas niveau des taux d'intérêt et de l'élargissement de l'assiette du prêt à taux zéro dans l'ancien qui a permis de réaliser 127.000 transactions. La Fnaim note à cet égard le retour sur le marché d'acheteurs qui accèdent pour la première fois à la propriété, bien souvent dotés de revenus modestes - même s'ils restent moins nombreux dans les zones les plus chères.
De fait, les prix sont très disparates d'une région à l'autre. La décélération des prix est particulièrement sensible là où ils ont atteint des niveaux record, à l'instar de l'Île-de-France ou de Rhône-Alpes. Ainsi, en Île-de-France, le taux de croissance des prix a décéléré de près de 60 %. A l'inverse, en Bretagne ou en Aquitaine, les taux de croissance des prix des appartements sont toujours orientés à la hausse.
De même, les villes les plus prisées et où les prix sont désormais au taquet, comme Paris (+ 9,1 %), Lyon (+ 12,2 %) ou Nice (+ 10,5 %), ont enregistré des hausses modérées en 2005 alors que des métropoles comme Brest (+ 23,8 %) ou Orléans (+ 17,2 %), jusqu'ici moins recherchées, ont connu des progressions spectaculaires.
La même disparité se constate dans Paris intramuros : la hausse s'est tassée pour les arrondissements chers avec + 2,5 % pour les 5e, 6e et 7e, alors qu'elle a atteint 12,9 % pour le 20e. Le prix moyen au m2 à Paris s'établit désormais à 5.559 euros contre 2.789 euros à Marseille, 2.689 euros à Lyon et 1.974 euros à Dijon.
Ce retour du marché à plus de modération devrait se confirmer cette année avec une hausse des prix qui ne devrait pas dépasser 6 % à 7 % sur l'ensemble de l'année 2006. "Rien ne laisse supposer un retournement de tendance", insiste à cet égard René Pallincourt, président de la Fnaim.
Les fondamentaux du marché ont en effet changé, comme le décrypte Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris-X Nanterre. "Le revenu des ménages qui réalisent des opérations immobilières progresse toujours plus rapidement (+ 6 % par an en moyenne) que le revenu des autres ménages. Mais le renchérissement du coût du crédit, lié à la hausse des taux d'intérêt, va en partie gommer cet avantage dont les ménages peuvent bénéficier. Leur capacité à supporter une nouvelle hausse des prix est donc plus limitée."
Pas de retournement.
Pour autant, le ralentissement de la hausse des prix, voire la baisse des produits les plus onéreux, n'est pas annonciateur, assure la Fnaim, d'un brusque retournement. Tous les professionnels s'emploient à le répéter, les ménages qui achètent cherchent d'abord à se doter d'un toit et non à spéculer. La Fnaim ne constate pas ainsi un allongement de la durée des transactions, qui pourrait être le signe d'un début de crise : celles-ci se concluent toujours en moyenne dans le délai de trois mois, fixé par les agences immobilières lorsqu'elles se voient accorder un mandat de vente exclusif.
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