Ce texte définit les règles de composition et de fonctionnement des organismes de placement collectif immobilier (OPCI). Il apporte des précisions sur la transformation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).

Au fil des mois, l'architecture juridique et réglementaire des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) prend forme. Après les deux amendements votés dans le cadre de la loi sur la participation, un décret en conseil d'Etat vient d'apporter des précisions sur les règles de constitution et de composition de l'actif de cette "pierre papier" encore dans les limbes. Publié au JO du 6 décembre, ce texte définit notamment les règles applicables aux actifs immobiliers, aux instruments financiers, aux dépôts, aux liquidités et à l'endettement. En outre, il fixe le montant minimum de l'actif net de l'OPCI à 25 millions d'euros.

Ce décret fait également état des OPCI à règles de fonctionnement allégé (RFA) et des organismes de placement immobilier à compartiments. Par ailleurs il modifie le code des assurances pour les "règles de dispersion pour la représentation des engagements réglementés et des règles d'investissement des contrats se référant à des unités de compte".

En cas de rachat, le souscripteur d'un contrat d'assurance vie multisupport référencé sur un OPCI devra patienter au maximum deux mois pour en obtenir le remboursement de ses parts. Cette opération s'effectuera sur la base de la valeur liquidative des parts lors de sa demande de rachat.

L'éventuelle scission des SCPI Sujet d'inquiétude des associés, la transformation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) en OPCI est abordée dans ce décret. "Une société civile de placement immobilier peut transmettre son patrimoine par voie de scission à plusieurs organismes de placement collectif immobilier prenant la forme de fonds de placement immobilier ou de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, y compris à règles de fonctionnement allégées" indique le texte.

Dans l'hypothèse où les associés votent au cours d'une assemblée générale extraordinaire la transformation de leur SCPI en OPCI, certains préféreront l'OPCI assortie de revenus fonciers, appelée fonds de placement immobilier (FPI). Et d'autres, l'OPCI soumis à la fiscalité les valeurs mobilières, qualifié de société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV).

En principe, une seule entité, la SCPI pourrait se scinder- en fonction du vote des associés- en un OPCI à revenus fonciers et un en autre OPCI, cette fois à revenus de valeurs mobilières. Bien qu'elles soient importantes, ces distinctions d'ordre fiscal ne doivent pas cacher les différences relatives à la gouvernance de ces nouveaux véhicules collectifs d'épargne immobilière par rapport à la SCPI où les associés peuvent faire entendre leur voix. Par exemple, ils peuvent inscrire des projets de résolution de toute nature à l'ordre du jour de leur assemblée générale, ce qui n'est pas prévu dans les règles de fonctionnement de l'OPCI.

voir le décret