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Loi Bouvard statut LMNP

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Investissement immobilier Loueur en Meublé Professionnel et Loueur en Meublé Non Professionnel.

caractéristiques

Statut LMP : Acquisition d'un bien immobilier loué meublé générant au moins 23 000 euros de revenus bruts par an.
Statut LMNP : Acquisition d'un bien immobilier loué meublé.

Nature de la réduction d'impôt

Montant de la réduction d'impôt

Revenus BIC permettant (grâce aux amortissements reportables) d'avoir des revenus non fiscalisés.

Durée d'application de la défiscalisation

Période d'épargne pendant le crédit puis période de rendement jusqu'à épuisement des amortissements.

Plafonnement de la réduction d'impôt

Aucun plafond.

Notre avis

Une source de revenus complémentaires

Statut LMP et LMNP détail

Investissement immobilier Loueur en Meublé Professionnel et Loueur en Meublé Non Professionnel.Investissement immobilier Loueur en Meublé Professionnel et Loueur en Meublé Non Professionnel.

Caractéristiques

LMP : Acquisition d'un bien immobilier loué meublé générant au moins 23 000 euros de revenus bruts par an.
LMNP : Acquisition d'un bien immobilier loué meublé.

Principes de la défiscalisation

Il convient d’abord de bien signaler que le principe de ce montage n'est pas celui d’une défiscalisation. Elle existe mais reste purement anecdotique. Le but de ce montage est de générer des revenus importants et entièrement défiscalisés.
Cela n’est possible qu’au travers d’un montage en crédit IN FINE, avec un ticket d’entrée qui reste élevé en métropole mais qui est souvent nettement plus faible dans les îles touristiques.
Ensuite reste le choix stratégique : LMP ou LMNP.

  1. STATUT LMP (LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL)

    Mécanisme du LMP

    Le propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers loué(s) meublé(s) peut bénéficier de ce système s’il s’inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, et s’il tire de cette activité au moins 23.000 € bruts par an. Comme tous les biens professionnels, le coût des biens immobiliers et mobiliers dédiés à cet activité peut être amorti de façon linéaire (mobilier 5 ans et immobilier 20 ans).

    Exemple : Dans un immeuble destiné à la location, M. X possède un F4 et M et Mme Y possèdent 3 studios, tous meublés.

    M. X tire de son bien un revenu annuel brut de 22.000 €, tandis que M et Mme Y tirent de leurs biens un revenu de 3 x 8.000 € soit 24.000 €.

    M. X ne peut pas être LMP et optera donc pour le régime LMNP (pas de minimum de revenus, pas d’inscription au R.C.S.). M et Mme Y peuvent être L.M.P. puisque le statut s’apprécie par foyer fiscal et non par personne. Ils devront donc créer une société et l’inscrire au R.C.S.

    Les conditions du LMP

    L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (par la création d’une structure adaptée type SARL de famille) est obligatoire. La déclaration de début d’activité devra se faire également au plus vite à la suite.

    Le minimum de revenus de 23.000 € bruts à encaisser sur une année fiscale pour être L.M.P. doit être considéré PRORATA TEMPORIS.

    Exemple : M. et Mme Y. ont achetés leur bien en juin de l'année n et le louent à partir du 1er juillet de l'année n. Pour être L.M.P. sur l’année fiscale n, ils devront avoir encaissé 11.500€ de loyers bruts (puisque sur uniquement 6 mois de l’année) au lieu de 23.000€.

    Tenir une comptabilité exacte, ce qui nécessite dans l’immense majorité des cas à utiliser les services d’un expert-comptable.

    L’investisseur est libre de louer ses biens meublés à qui bon lui semble en dehors de son foyer fiscal.

    Exemple : M et Mme Y peuvent louer leur appartement à leurs parents (indépendants) mais pas à leur fils qui est encore fiscalement rattaché à eux.

    Point particulier sur le mécanisme LMP

    Les revenus tirés du L.M.P. sont imposés au titre des B.I.C (bénéfices industriels et commerciaux) mais le L.M.P. est une activité CIVILE et non COMMERCANTE.

    Ce mécanisme ouvre donc ses multiples possibilités à des professions restreintes à ce niveau, comme par exemple les médecins ou les pharmaciens.

  2. STATUT LMNP (LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL)

    Mécanisme du LMNP

    Le propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers loué(s) meublé(s) peut bénéficier de ce système s’il s’inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, et s’il tire de cette activité au moins 23.000 € bruts par an. Comme tous les biens professionnels, le coût des biens immobiliers et mobiliers dédiés à cet activité peut être amorti de façon linéaire (mobilier 5 ans et immobilier 20 ans).

    Exemple : Dans un immeuble destiné à la location, M. X possède un F4 meublé.

    M. X tire de son bien un revenu annuel brut de 22.000 €.

    M. X ne peut pas être LMP et optera donc pour le régime LMNP (pas de minimum de revenus, pas d’inscription au R.C.S.). Il ne sera imposé que sur 28% de ses revenus bruts, soit 6.160 €. Si son T.M.I. est maximum, il ne paiera que 2.962 € d’impôt.

    Les conditions du LMNP

    Pas d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, pas de comptabilité particulière, pas de minimum de revenus.

    Statut Lmp Lmnp L’investisseur est libre de louer ses biens meublés à qui bon lui semble en dehors de son foyer fiscal.

    Exemple : M et Mme Y peuvent louer leur appartement à leurs parents (indépendants) mais pas à leur fils qui est encore fiscalement rattaché à eux.

    Point particulier sur le mécanisme LMNP :Point particulier sur le mécanisme LMNP :

    Les revenus tirés du L.M.N.P. sont imposés au titre des B.I.C (bénéfices industriels et commerciaux) mais cela reste une activité CIVILE et non COMMERCANTE.