CARACTERISTIQUES : |
Acquisition d'un bien immobilier en secteur sauvegardé ou en Z.P.P.A.U.P. |
Principes de la défiscalisation :Principes de la défiscalisation : |
 Selon la loi dite « MALRAUX » (Loi 62-903 du 04 Août 1962), les propriétaires de logements en Secteur Sauvegardé ou Z.P.P.A.U.P.* (depuis les lois n°83-8 du 7 janvier 1983 et n°93-24 du 8 janvier 1993), ont la possibilité, s'ils procèdent à des travaux de réhabilitation de leur bien, de déduire de leur revenu global le montant des travaux engagés.
Compte-tenu de ce système, la Loi Malraux est conseillée uniquement pour les investisseurs qui ont une forte fiscalité et dont la Tranche Marginale d'Imposition est maximale (40%).
*Z.P.P.A.U.P. : Zone de Protection Patrimoniale Architecturale Urbaine et Paysagère.
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1. MECANISME DE LA DEFISCALISATION : 1. MECANISME DE LA DEFISCALISATION : |
Les copropriétaires d'un bien situé en Secteur Sauvegardé (ou ZPPAUP), se réunissent et décident de procéder à une réhabilitation complète de leur bien. Ils créent une AFUL* et procèdent aux travaux. Ils peuvent alors retrancher de leurs revenus ce montant qui doit correspondre aux appels de fonds « travaux » qu'ils ont versé pour l'année fiscale en cours.
Exemple : Un immeuble de 18 appartements est situé à Versailles. Les copropriétaires décident de faire 2.200 € de travaux par m² (Parties Communes + Parties Privatives).
Monsieur X a un appartement de 50m². Il va procéder à 110.000 euros de travaux. Il verse au titre de l'année fiscale 2008 un montant de 55.000 €. Il pourra alors déduire 55.000 € de son revenu global.
Leurs réductions d'impôts seront les suivantes : |
Montant annuel de Travaux versés : |
55.000 € |
Déduction Annuelle du Revenu Global : |
55.000 € |
Réduction d'Impôt (au TMI maximum) : |
22.000 € |
Monsieur X va donc payer 22.000 € d'impôts en moins. |
* AFUL : Association Foncière Urbaine Libre (émanation de la Copropriété qui ne s'occupe que des travaux de réhabilitation).
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2. LES CONDITIONS DE LA LOI MALRAUX :2. LES CONDITIONS DE LA LOI MALRAUX : |
Le bien sera loué nu pendant 6 ans à des personnes qui en font leur habitation principale. Toutefois, il pourra être loué à toute personne n'appartenant pas au foyer fiscal de l'investisseur et sans aucune limitation de ressources des locataires ou de loyers pratiqués.
Exemple : Monsieur X peut louer son appartement à ses parents (indépendants) mais pas à son fils qui est encore fiscalement rattaché à lui.
De plus, il pourra louer son bien au prix qu'il souhaite. |
Les travaux engagés devront respecter la Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) mis en place lors de la création du Secteur Sauvegardé par l'Architecte des Bâtiments de France.
Les sommes défiscalisées devront l'être pendant l'existence légale de l'AFUL et avant décembre de l'année fiscale qui marque la fin des travaux.
Exemple : L'immeuble qu'a rénové la Copropriété à laquelle appartient Monsieur X effectue les travaux de rénovation du 1er septembre année n au 5 février année n. Monsieur X pourra défiscaliser les sommes qu'il aura versées à l'AFUL entre le moment de sa création (en juillet année n - année fiscale année n - et la fin de son existence légale fin mars année n+2 - année fiscale année n+2). |
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3. POINT PARTICULIER SUR LE MECANISME DE LA DEFISCALISATION :3. POINT PARTICULIER SUR LE MECANISME DE LA DEFISCALISATION : |
Le propriétaire remplira une déclaration d'impôt 2044S lors de sa déclaration de revenus.
Les intérêts d'emprunt de l'achat ou des travaux ne peuvent être imputés que sur les revenus fonciers existants.
L'investisseur pourra défiscaliser l'ensemble des sommes versées sur le compte de l'AFUL pendant l'année fiscale au cours de laquelle les dites sommes sont versées, et pas utilisées.
Exemple : Admettons maintenant que Monsieur X a touché une très grosse prime en 2008. Ses revenus et son impôt seront beaucoup plus élevés en 2008 qu'en 2009 ou 2010. Monsieur X peut alors décider de verser 90% de son budget travaux en 2008. |
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(textes non contractuels)
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Textes de loi Malraux : BOI 5 D-6-04, CGI articles 31 et 156, Article L313-4, Articles L313-1 à 3
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Notre avis :  Aucune limite de montant de défiscalisation  |
Impact de la défiscalisation immédiat sur l'année d'acquisition.
Investissement à forte valeur patrimoniale et levier de défiscalisation très fort.
Mécanisme très intéressant car sans limite de montant de défiscalisation, ni de plafond locatif et de revenus des locataires.
Grosse réduction d'impôt sur une durée courte de 1, 2 ou 3 ans.
Etre vigilant sur le montage et l'encadrement juridique de l'opération.
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Défiscalisation loi Malraux en détail
