CARACTERISTIQUES : |
Acquisition d'appartements ou de maisons neuves dans les Départements et Territoires d'Outre Mer (Dom-Tom). |
Principes de la défiscalisation :Principes de la défiscalisation : |
 Selon la loi GIRARDIN (2003-660 du 21 juillet 2003), deux principes fondamentaux s'appliquent aux investisseurs :
1. LA LOI GIRARDIN, « LOCATION INTEMEDIAIRE »
2. LA LOI GIRARDIN, « LOCATION LIBRE »
Dans les deux cas, le point de départ est l’acquisition par l’investisseur d’un bien immobilier neuf dans les DOM ou TOM. En échange de sa participation au développement immobilier outre-mer, l’état lui accorde une réduction substantielle de son impôt en échange de certaines contraintes qui dépendent du dispositif choisi.
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1. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION INTERMEDIAIRE' :1. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION INTERMEDIAIRE' : |
La réduction d'impôt s'élève à 50%, soit 10% par an pendant 5 ans. Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 2.233 € TTC multiplié par la «surface défiscalisable» du bien + 4% en cas d’utilisation d'énergie renouvelable (soit 54% au total).
Le calcul de la surface défiscalisable se passe comme suit :
Surface habitable + surface de terrasse couverte (maximum 14m²).
Exemple : Une villa de 120m² habitables plus 30m² de terrasse couverte avec piscine vous est vendue 460.000 €. Cette villa aura une « surface défiscalisable » de 120 + 14 = 134 m².
Dans ce cas, la réduction d'impôt maximale de ce bien sera de :
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Base de calcul maximale : |
2.233 € x 134 m² = 299.222 € |
Réduction d'impôt totale : |
299.222 € x 50% = 149.611 € |
Réduction d'impôt annuelle : |
149.611 € / 5 ans = 29.922 €
soit 2.494 € mensuels |
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Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages de la loi : |
Plafonnement du montant du loyer et des ressources des locataires.
Baux conclus en 2008 |
Limitation quant au montant du loyer |
Limitation quant au revenu du locataire* |
DOM : Martinique Guadeloupe Réunion |
145 € par an et par m² de surface défiscalisable |
> 27.781 € pour une personne seule
> 51.383 € pour un couple
> 54.355 € pour un couple plus une personne à charge... |
* Ressources du locataire figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre de l'année 2007. |
Le bien sera loué nu pendant 6 ans à des personnes qui en font leur habitation principale.
La location doit se faire dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
L’immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l’investisseur.
Exemple : Si nous reprenons l'exemple de la villa précédemment décrite, elle pourra être louée pour un montant maximum de :
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Plafond de loyer : |
134 m² x 145 € = 19.430 €
soit 1.619 € mensuels |
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2. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION LIBRE' :2. LA LOI GIRARDIN 'LOCATION LIBRE' : |
La réduction d'impôt s'élève à 40%, soit 8% par an pendant 5 ans. Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 2233 € TTC multiplié par la «surface défiscalisable» du bien.
Le calcul de la surface défiscalisable est identique au cas précédent :
Surface habitable + surface de terrasse couverte (maximum 14m²).
Exemple : Une villa de 120m² habitables plus 30m² de terrasse couverte avec piscine vous est vendue 460.000 €. Cette villa aura une « surface défiscalisable » de 120 + 14 = 134 m².
Dans ce cas, la réduction d'impôt maximale de ce bien sera de : |
Base de calcul maximal : |
2.233 € x 134 m² = 299.222 € |
Réduction d'impôt totale : |
299.222 € x 40% = 119.689 € |
Réduction d'impôt annuelle : |
119.689 € / 5 ans = 23.938 €
soit 1.995 € mensuels |
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DANS CE SYSTEME, NI LES LOYERS NI LES RESSOURCES DU LOCATAIRE NE SONT PLAFONNES. |
Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages de la loi : |
Le bien sera loué nu pendant 5 ans à des personnes qui en font leur habitation principale.
La location doit se faire dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
L'immeuble ne pourra être loué à un conjoint ou à un membre du foyer fiscal de l'investisseur.
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3. POINT PARTICULIER SUR UN MECANISME SUPPLEMENTAIRE : |
Si l'investisseur occupe son bien à titre de résidence principale, il peut quand même obtenir une réduction d'impôt. Celle-ci s'élèvera à 25% de la «surface défiscalisable» x 2233 € TTC. De plus, elle sera étalée sur 10 ans (soit 2,5% par an).
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Les conditions à respecter pour bénéficier des avantages de la loi : |
Le propriétaire devra habiter le bien pendant 5 ans. Le décret précisera ultérieurement ce qui doit être fait pendant les 5 années suivantes.
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(textes non contractuels)
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Textes de loi Girardin : CGI Article 46 AG, CGI Article 199, BOI 5 B-6-05
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Notre avis :  La loi de défiscalisation la plus efficace  |
Impact de défiscalisation immédiat sur l'année d'acquisition si DAT respectée.
Défiscalisation sans limite et cumulable sur des biens différents.
Défiscalisation la plus efficace car diminution directe de l'impôt payé.
Etre vigilant sur les emplacements géographiques et la qualité des intervenants : Exigez des intervenants connaissant parfaitement les sites et ce secteur de la défiscalisation.
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Défiscalisation loi Girardin en détail
