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ImmobilierImmobilierLa conjoncture n'est pas à la baisse des loyersLa conjoncture n'est pas à la baisse des loyers |
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L'analyse de Michel Mouillart, professeur d’économie à l’université de Paris X-Nanterre et auteur de l’étude Clameur : "Les loyers du marché locatif privé en 2006 et les perspectives pour 2007".
Quelles sont les raisons du tassement de la hausse de loyers ?
Michel Mouillart : La première raison est la non-revalorisation des aides personnelles au logement dont 50% des locataires dépendent. La seconde est le niveau atteint par les loyers : plus de 20 euros le mètre carré à Paris, 16 à 17 euros dans la petite couronne de l’Ouest parisien et 11 à 12 euros en province. En cas de déménagement, le surcoût devient très important et l’écart entre l’ancien et le nouveau loyer impose des sacrifices qui nuisent à la mobilité géographique des ménages. Dès lors, la demande est moins pressante, les délais de relocation plus longs et les locataires négocient davantage. Nous n’assistons pas à un recul de l’activité, mais le marché est moins fluide et le ralentissement est sensible. Nous ne sommes pas aujourd’hui dans une configuration de baisse des loyers, mais de faible progression. Pour 2007, la hausse devrait se situer entre 2 et 2,5 %.
Existe-t-il une corrélation entre les loyers et les prix de l’immobilier ?
Non. Au cours des dix dernières années, les loyers ont progressé en moyenne de 4 % par an et le prix du mètre carré d’environ 10 % par an. La corrélation existe entre les loyers et les revenus des ménages, qui, sur cette période, ont progressé, selon l’Insee, d’environ 3,5 % par an.
Les loyers peuvent-ils progresser à un rythme modéré alors que la demande est toujours très supérieure à l’offre ?
Le déficit est effectivement énorme, de l’ordre de 800.000 à 900.000 logements, mais ce déséquilibre n’influe pas sur le jeu de l’offre et de la demande, tout simplement parce que les ménages correspondant à ce déficit ne sont pas solvables. Seuls sont sur le marché et influent sur la demande les ménages solvables.
Le remplacement de l’indice du coût de la construction par l’IRL (indice de revalorisation des loyers) peut-il contribuer à fluidifier le marché en rendant les loyers plus accessibles?
Certainement pas. L’IRL est une idée que le gouvernement a trouvée pour contenir les dépenses de l’Etat sur le poste des aides au logement. Il a tout simplement transféré sur les propriétaires bailleurs une partie de cette charge.
Certaines mesures, telles que la création de la garantie des risques locatifs (GRL) ou l’indexation des aides au logement sur l’indice de revalorisation des loyers (IRL), vous paraissent-elles plus efficaces ?
L’indexation des aides sur l’IRL ne va pas changer grand-chose dans un avenir proche. En tout cas, je m’élève fermement contre l’idée selon laquelle ces aides seraient responsables de hausses de loyer. Elles contribuent en revanche au dynamisme du marché en maintenant la solvabilité des ménages. Quant à la GRL, qui a été mise en place à l’initiative des partenaires sociaux et essentiellement du 1 % logement, elle contribue à sécuriser les propriétaires comme les locataires. Reste à savoir si ces mesures seront suffisantes.
Faut-il investir aujourd’hui ?
L’investissement locatif privé est aujourd’hui en France très important. Environ 80.000 ménages investissent chaque année dans le neuf et 70.000 dans l’ancien, qui ne bénéficie pas des mêmes leviers fiscaux. Je ne pense pas que ces 150.000 personnes soient totalement dans l’erreur. Par ailleurs, le rendement de l’immobilier n’est pas réellement comparable à celui des autres actifs et doit être examiné sur le long terme, au minimum dix ou quinze ans.
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