Les déclarations d'ISF doivent être envoyées avant le 15 juin. Avant de déterminer la valeur taxable d'un immeuble, mieux vaut analyser toutes ses caractéristiques, estime le gestionnaire de portefeuille CCR Chevrillon Philippe

En matière d'ISF (impôt de solidarité sur la fortune), le compte à rebours a commencé puisque la déclaration et le paiement du comptant de l'impôt doivent être envoyés au fisc avant le 15 juin 2006. Alors que son seuil d'imposition n'a quasiment pas bougé, l'envolée des prix de l'immobilier depuis quelques années, élargit le nombre de contribuables à cet impôt et alourdit la facture des assujettis.

Constituée par leur valeur vénale, c'est-à-dire leur valeur de marché, la base taxable des immeubles découle d'une méthode de comparaison - prix de vente d'un immeuble similaire en termes de géographie, de configuration technique…- ou à défaut de comparaisons utilisables, d'une méthode d'évaluation par le revenu (capitalisation du loyer) ou encore, d'un réajustement d'une valeur antérieure.

Les décotes possibles

Toutefois, comme vient de le rappeler la société de gestion de portefeuille CCR Chevrillon Philippe, dans le giron de la Commerzbank, cette valeur brute peut faire l'objet d'une décote, en particulier dans les situations suivantes :

Résidence principale : un abattement de 20% est admis par l'administration. En cas d'imposition commune de redevables ayant chacun une résidence principale, un seul immeuble est susceptible d'abattement.

Immeuble loué : une décote pouvant aller jusqu'à 40% peut être appliquée en fonction de caractéristiques juridiques (durée du bail…), géographiques…

Immeuble indivis : une décote peut être pratiquée pour tenir compte des contraintes spécifiques liées au régime juridique de l'indivision.

Immeuble grevé d'un démembrement de propriété : « malgré l'absence de jurisprudence, il semble qu'une dépréciation puisse être retenue pour tenir compte d'une diminution de la liquidité » explique Anne Batsale-Canat, directeur juridique et fiscal chez CCR Chevrillon Philippe. Cette situation nécessite en effet un accord entre le nu-propriétaire et l'usufruitier pour procéder à la vente du bien.

Immeuble reçu en donation et affecté de clauses restrictives telles que le droit de retour ou l'interdiction d'aliéner : une décote d'au moins 20% peut être pratiquée, ou plus selon les cas particuliers.

Immeuble détenu au travers d'une SCI : une décote de 10 à 20% sera pratiquée pour prendre en compte la moindre liquidité des parts sociales.

Immeubles affectés de facteurs de dépréciation divers : les charges de servitude, l'obligation de procéder à certains travaux tels que la dépollution ou le ravalement décrété par la mairie, autant de facteurs technique pouvant donner lieu à des abattements sur la valeur brute de l'actif immobilier.

Avant d'en déterminer sa valeur taxable, mieux vaut donc analyser toutes les caractéristiques d'un immeuble. D'autant que les valeurs ISF peuvent servir de référence pour l'administration fiscale pour la taxation d'opérations futures : cession, donation, succession …