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| Les Echos |
| 8 novembre 2005 |
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La poursuite de la hausse des prix, à un rythme ralenti, semble l'hypothèse la plus probable. L'ANALYSE DE ANNICK COLYBES responsable des dossiers Immobilier des « Echos ».
Il n'y a pas de bulle immobilière en France. Depuis quelques mois, les prix des logements semblent se calmer et prendre le chemin d'une croissance modérée. Alors qu'ils annoncent depuis trois ans la fin du boom immobilier et un retournement du marché, les alarmistes devront revoir leur copie. Tous les indicateurs du secteur résidentiel les contredisent en montrant un regain de vitalité de la pierre dans toutes les grandes villes en cette rentrée. Tout juste note-t-on une décélération de la hausse des valeurs dans les quartiers les plus chers de Paris, les prix des arrondissements les plus populaires et même ceux des quartiers de la première couronne et de la grande couronne cavalant plus que jamais... Vers quels sommets et pour combien de temps ?
Trois scénarios sont envisageables. La poursuite de la hausse des prix, à un rythme ralenti, hypothèse la plus probable. L'atterrissage en douceur lié à une remontée des taux d'intérêt pour tuer dans l'oeuf les tensions inflationnistes qui préoccupent Jean-Claude Trichet, président de la Banque centrale européenne. Enfin, la chute des valeurs immobilières devant une désolvabilisation généralisée des candidats à l'accession à la propriété de leur logement.
Une accumulation d'arguments forts plaident en faveur d'un maintien inévitable de prix élevés. Les professionnels font observer que les montants des transactions dans l'ancien n'ont retrouvé leur niveau de 1991 en euros constants qu'à la fin de 2003. Ils expliquent la mécanique qui conduit à l'augmentation de 70 % des prix de vente depuis le creux du marché en 1997 par les hausses du foncier, des coûts de construction et des prestations réglementaires, et, bien sûr, par le déséquilibre important entre l'offre et la demande. Il y a beaucoup plus d'acquéreurs que de logements à vendre, confirment les promoteurs. Les demandes se révèlent désormais dans des petites villes où personne n'aurait imaginé lancer des programmes il a seulement quatre ans. L'augmentation du nombre des ménages, des taux bas pour emprunter et l'allongement de la durée des prêts ont nourri les hausses de la pierre, placement chéri des Français, valeur refuge face à l'insécurité de l'avenir.
Plus que jamais, la conjoncture, la société, l'air du temps confortent la santé florissante de l'immobilier. L'achat d'un logement permet de capitaliser tous les mois la plus-value des murs, à laquelle s'ajoutent dans le cas d'une résidence principale, l'économie d'un loyer souvent aussi élevé que la mensualité de remboursement d'un emprunt et, dans celui d'un placement, la perception d'un loyer sur des marchés où tout se loue. L'immobilier répond aux inquiétudes des futurs retraités dans un pays qui enregistre un des plus forts taux d'épargne dans le monde. Il séduit aussi les jeunes qui veulent profiter des taux historiquement bas pour devenir propriétaires plutôt que subir des loyers élevés. Il attire ceux qui ont perdu hier une grande part de leur épargne dans les mésaventures de la Bourse et qui jurent bien qu'on ne les y reprendra plus. Certains, encore détenteurs d'un portefeuille, arbitrent au profit de l'immobilier lorsqu'il s'agit de se loger ou d'installer leurs enfants, confirme un agent de change d'un grand établissement financier. Les bons résultats généraux de la Bourse depuis le début de l'année, en hausse de 15 à 20 % pour l'Europe, incitent de nombreux ménages à monnayer cette hausse pour investir dans l'immobilier « dont le rendement locatif, malgré la hausse des prix, reste comparable à celui des obligations », fait valoir Hervé Péléraux, économiste à l'OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques).
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